物业管理师

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物业管理法律关系

(一)概述

物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。

(二)物业管理法律关系的要素

物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺少任意要素之一则不能构成物业管理法律关系。

1.物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体，是指参与物业管理法律关系享有权利承担义务的当事人。

由于物业管理法律关系按所属的法律部门不同可划为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系，相应地，相关主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。

物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。

物业管理法律关系的内容是指主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。

物业管理法律关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。

物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类。

2.物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指的对象。客体亦称为标的，是主体所需合法利益的外在表现的载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。

(三)物业管理法律关系的分类

物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同的标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理的法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。

(四)物业管理法律事实

物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性。

物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动，包括法律关系的发生(指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系)，变更(指既存法律关系中主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化)，终止(指当事人之间权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭)三种情况。

物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类。

1.自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业被焚毁现象的出现是由人的意志引起的(有人故意纵火)，但就物业焚毁这一客观现象本身而言，其并无意志性，与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况。

(1)事件是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。

(2)法律状态是指某种客观情况的延续。

2.人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为和他人的行为两种。

按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为(如无因管理，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。

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