物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

银行短期借款

银行短期借款是指企业借入的期限在一年以内的各种借款，包括商品周转借款、临时借款、结算借款、预购定金借款、外汇借款等。所有的借款均可互相调剂使用，由于以上借款的不充动性和风险一样，所以统一纳入短期借款统一管理。来源：中大网校

银行短期借款是否需要有担保品，需视借款者的信誉和当时的财务状况而定。有价证券、应收票据、存货等流动资产，均可作为短期银行借款的担保品。利用银行借款筹集短期资金有许多优点，主要是：①取得资金比较容易。一般来说，银行资金充足、实力雄厚，能随时为企业提供比较多的短期贷款。对于季节性和临时性的大量资金需求，采用银行借款尤为方便，特别是对于规模大、信誉好的企业，更可以随时以基本利率借入大量资金。②银行借款具有较好的弹性。企业只要具备规定的条件，便可以在需要增加资金时借款，在资金需要减少时还款，资金的筹集非常灵活。③使用方便。银行兼管结算，这使得企业利用银行借款较为方便。中大网校

另一方面，采用这种方式筹集短期资金也存在一定的缺点，主要有：①偿还期限较短。短期借款的偿还期限一般在一年以内，如果资金运用不当，或到期时现金不足，会发生不能偿付本息的危险。②资金成本较高。银行短期借款的筹资成本比商业信用高。另外，担保贷款由于需支付管理和服务费用，故筹资成本更高。③限制条件较多。向银行申请借款，银行要对企业的经营和财务状况进行调查，并附加某此地限制条件，以保证贷款本金的安全。本文来源:中大网校网

因此，企业在利用银行短期借款筹集资金时，在取得、/2012年物业管理师考试时间/运用和偿还短期借款的整个过程中，都要注意加强信用管理，保持良好的信用，为今后借款创造条件。此外，应当将短期借款放在短期资产上，使投资项目的收回资金数额与时间与该项投资的偿还条件相吻合，借以保证借款本息的及时偿还，提高借款使用效果

融资租赁的特征

作为一种筹集长期资金的方式，融资租赁主要有如下特征：

(1)融资租赁是一种负债。融资租赁订立的协议是契约性的必须履行的义务，租入固定资产获得的使用权与举债购置固定资产的使用权相同，租赁协议与借款协定的内容基本一致。契约期限内无力偿还借款本息，不能履行支付租金义务，同样将使企业陷入财务困境。

(2)融资租赁的资产，其所有权与使用权相分离。融资租赁的资产虽由承租方选定，并为其所使用，在资产是由出租方出资购买的，其所有权属于出租方。

(3)承租人在资产租赁期间/2012年物业管理师报考条件/只拥有使用权而不拥有所有权，有可能降低资产陈旧化带来的风险，减少损失。事实上，出租人为了把预计可能发生的资产陈旧化风险损失分散到资产租赁各期中去，往往采用提高租金的方法。

(4)融资租赁合同是不可撤销的合同。这种合同一经签订，任何一方不得随意撤销。承租方不能因市场利率降低而在租赁到期以前终止合同，转向筹措利率较低的资金，而出租方也不能因市场利率的提高或设备涨价等而要求提高租金或撤销合同。

(5)融资租赁的资产，其所支付租金总额高于借款购置资产的本利和。因为租金中不仅包含资产购置的历史成本，还包括借款利息、手续费、资产陈旧化风险损失等。另外，租赁期内发生的保险、税金、维护、保养、折旧费等均由承租人承担。

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