物业管理师

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高校物业管理企业面临的问题与对策

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业也应运而生。它是指高校后勤实体经过工商注册具有独立法人资格的企业，有别于以往的后勤物业中心和社会物业管理企业，有其特定的教育属性。目前，高校物业管理企业已成为高校新型后勤保障体系的中坚力量。由于转型的初步成功、后勤实体的不懈努力、政府的正确导向、学校的扶持、历史的沿袭，高校物业管理企业目前仍然是高校通过市场方式或非市场方式选择的主要对象。尽管如此，高校物业管理企业还面临生存的危机，在迈向现代物业企业的转型进程中仍面临诸多问题，如何应对？将直接影响到高校物业管理企业生存与发展。下面就高校物业管理企业所面临的问题和对策谈一些粗浅的认识。

一、  高校物业管理企业生存环境较差，核心竞争能力较弱。

物业管理伴随城市化的进程应运而生，它是市场经济发展、社会专业化分工的必然产物。但是高校受计划经济的影响很深，部分当事人对现代物业管理的意义、理念认识不足，对物业的规律、要求把握不准，高校物业管理企业相对于社会物业企业起步较晚，造成高校物业管理企业发展艰难。

1、重建轻管的现象严重。

高校大量存在重建轻管的现象。在基建、大中修工程进行预算、设计、施工时未能充分考虑物业的前期介入；在工程验收时物业的发言权不能受到应有的重视；在工程移交时图纸、资料、文件不能按物业管理规范及时移交或残缺不全；对工程保修期内发生的维修问题扯皮现象屡屡发生，维修的及时性大打折扣，用户意见不小，影响了学校的教学、科研、生活和谐进行，并且给物业企业造成被动和不良影响。

2、  高校后勤甲乙方关系还没有完全理顺。

由于全国事业单位全面改革的滞后性，铁饭碗、大锅饭、人浮于事、低效率等在高校机关院系依然存在，甲方仍有自办后勤服务、创收的情形，这些现象的存在，必然对乙方人员的劳动积极性和心理产生很大的消极影响。高校后勤甲方的职能应当以合同的签订和监督为主，人员应当尽量精干，根据《物业管理条例》，后勤服务性工作能够委托的应当尽量委托。学校应切实提升物业企业的应有地位，发挥好物业的作用，而不应人为扩大甲方的职能和编制，去做许多可以委托给乙方做的工作，违背后勤社会化改革的初衷一剥离高校办后勤职能，造成不应有的矛盾，这样才能提高办事效率。

3、校内物业管理价格体系没有确立，物业价格偏低，背离平等合理的原则，物业劳动价值被严重低估、被低算，学校给付的物业经费严重不足，企业很难贯彻落实《劳动法》，造成高校物业管理企业提供的大量服务在低水平上重复，高校物业管理企业没有应有的积累，但却背上原应由学校承担的校内后勤劳务用工交纳“五金”和最低工资标准、超工时费不足的负担和风险。高校物业管理企业难以生存和发展，从而难以脱离学校的扶持，成为难以长大的孩子。

4、服务对象对物业管理的内涵还认识不清，对高校物业管理企业的免责条款还不清。在物业管理的实践中，人们误认为在某～区域内只要实行了物业管理，物业管理企业就应承担在这区域内的财产、治安等～切责任，应该包打天下。即使是开放的车库，在车库内车辆失窃后也会找物业管理企业赔偿。其实，通常情况下，物业企业提供的并不是车辆保管服务，而只是负责对停车场交通及车辆停放秩序的管理；物业企业提供的是群防群治的安全防范服务，而不存在人身、财产的保管和保险关系，一旦在物业区域内发生财物被盗等治安事件，物业企业只要按服务承诺和服务标准，就应是免责的，当然，物业企业有协助公安机关捉拿罪犯的义务。

5、高校物业管理企业先天不足、综合竞争力弱是企业生存和发展的最大障碍。

「1」由于历史的原因高校物业管理企业“老人”多，而事业单位操作层的“老人”的工资是企业操作层“新人”的1一-3倍，这样高校物业管理企业成本高是～个不争的事实。同时，观念陈旧、贪图安稳、斤斤计较的现象在“老人”中大量存在，校内环境的影响、国家事业单位整体改革滞后状况的影响，成为高校物业管理企业向现代物业转型的最大困难。

「2」从高校后勤实体到高校物业管理企业体制上的转换相对而言是比较容易完成的。从股权结构上来看现有的高校物业管理企业，有的为学校全资企业、有的为控股企业、有的为参股企业、有的为职工入股的民营化企业。不管是哪种股权结构，都要受到“老人”因素的制约，使得转型后高校物业管理企业体制上的优势一下子难以发挥，不能很快转变成为竞争优势

「3」由于“老人”因素的制约，从稳定大局出发，高校物业管理企业在机制的运行上往往不得不牺牲一些效率和改革的力度，以换取一些“公平”，员工的激励性达不到现代企业的水准。如一套工资制度既要考虑“老人”的稳定性又要考虑企业的成本、“新人”的激励性，往往难以找到最佳结合点，  形成不了企业的内在凝聚力。但是为了高校物业管理企业长期的生存与发展，这种效率的牺牲又必须严格的控制在一定范围之内，以保证高校物业管理企业稳步提高竞争力，实现可持续发展。

6、高校物业是一个新领域，很多方面还有待于探索。

由于我国物业行业首先是从住宅物业发展起来的，政府、行业的许多政策、法规、条例都是针对住宅物业而研究、而制定的。高校物业和许多非住宅物业在管理规范、收费价格、理论研究方面都比较滞后，可供参照的东西不多，因此还有待于不断实践、总结和探索

二、高校物业管理企业生存与发展的对策。

高校后勤社会化改革的最终目标是建立起“市场提供服务、学校自主选择、政府宏观调控、行业自律管理、职能部门监管”的高校新型后勤保障体系。高校物业管理企业面临诸多问题，为了生存和发展必须寻求科学有效的对策。

1、发挥政府主导作用，不断强化高校业主的物业理念。

「1」政府在指导后勤社会化改革的过程中要进一步明确支持、帮助高校后勤物业非法人实体转型为物业企业，并对转型后的物业企业给予扶持和关心，特别是要落实减免营业税和企业所得税的税收政策，解决“老人”工资的列支渠道问题，以确保后勤社会化改革取得成功。

「2」地方政府应积极引导或组织高校物业行业协会（研究会）制定高校物业管理规范条例、服务标准、高校物业管理合同规范文本等。

「3」制定高校各类物业收费指导价格体系和测算规则。这是在高校物业管理企业刚刚成立、校内市场竞争几乎没有展开或虽已展开但并不充分的情形下规范、约束甲乙双方讨价还价行为的有力武器，同时也是实现公正、公平原则，切实维护物业企业员工特别是非事业编制员工合法权益的有力武器。值得一提的是2005年4月江苏省教育厅发规处已出台了《江苏省高等学校物业管理服务项目定额参考标准》，这一举措有利于江苏高校向物业服务的规范化和价格的合理化轨道迈进。

「4」高校应重视高校物业管理企业事编员工与校内机关职工收入差距，采取补贴或给予政策性扶持等方法确保“老人"的基本利益不受损害，在员工付出比成立企业前更多的劳动、承担更多的精神压力时，”老人“的收入应当有适当幅度的上升。”老人“问题能否处理好，是当前高校物业管理企业的稳定与发展的关键。

「5」高校要坚定不移将精兵简政的政策贯彻到底。精简甲方机构与人员同发展高校物业托管项目是相辅相成的，只有建立起高校物业概念和理念，才能符合高校后勤社会化改革的基本思路，才能提高后勤的办事效率，才能实现逐步“剥离高校办后勤”的职能。

2、面对现实，有步骤的实现高校物业管理市场化。

高校后勤物业实体转型为后勤企业，面临学校放开校内物业市场的巨大压力。因此，很多实体不愿进行工商注册，不愿成为企业，这是可以理解的，也是应当给予关注和解决的。后勤物业实体不转为企业后勤改革难以深化，成立了企业又面临放开市场、自身缺乏竞争力而易于失去市场的压力，在这种两难的情形下，学校必须有所选择。因此，在物业实体存在校内大量事编员工的前提下，学校要放开市场必须先保护校内市场。高校要创造条件，使物业企业在校内市场先行练兵，而后走出校门参与市场竞。争，吸取经验和教训。经过这样一个过程，再适度放开市场，引入竞争机制，同时实行“老人”跟市场走的原则使高校物业管理企业与社会企业处于同一起跑线。只有实行有步骤的开放，起步阶段有保护性的竞争，高校物业管理企业才能生存和发展。

3、  高校物业管理企业的根本出路在于集约化（社会化）、专业化、规范化。

高校物业管理实体经工商注册后成为独立法人企业就意味着从学校分离出来。高校物业管理企业只有实现集约化，扩大规模，走向社会，参与竞争才能缩小与行业先进水平的差距，特别是物业管理服务理念上的差距，才能真正做大、做强、做优、做出品牌，实现后勤资源优化配置。学校的后勤服务市场是高校物业管理企业的生存之本，在立足学校市场的基础上，要充分发挥企业自身的价格优势、人才和技术

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