物业管理师

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城市住宅小区的物业管理

城市住宅小区的物业管理，是我国改革开放以来经济发展的产物，它依托于市场机制形成的房地产事业，有别于计划体制下的公有住宅的福利性管理。在市场经济条件下，其服务性质已由福利性转变为经营性，由计划进入市场。

一、城市住宅小区物业管理的优势。

城市住宅小区物业管理是建立在现代城市房地产产业化基础上的管理。由于房地产产业化和商品化，市场竞争十分激烈，因而开发商在住宅的规划与设计、建设等方面都十分注重整体性、新颖性和审美性，以此吸引市民消费，从而避免了缺乏总体规划的弊端，既有利于整体建设，又有利于物业管理。

由于城市住宅小区的物业管理主要是针对房地产开发区内新的物业管理，与单位住宅和过去老城区的住宅管理不同，前者是建立在市场经济体制基础上的物业管理，后者主要还是计划体制下的管理。因此，由市场机制而获得的住宅环境，住户会自觉地爱惜，这就从住户思想上打下了与小区物业管理目标相一致的基础；另一方面，从我国目前情况看，真正能够进入新住宅小区的住户，其素质、修养大都比较高，这也为提高城市住宅小区的物业管理水平打下了良好基础。

二、城市住宅小区物业管理的重要性。

城市住宅小区的物业管理是城市管理的重要内容，既能保持市容的优美整洁，又能巩固城市建设成果，逐步向现代化城市迈进。通过创新工作，拆除违章建筑、加大绿地覆盖面积、整修道路、建设文化娱乐等公共设施，初具现代文明小区的规模。在此基础上，逐步建立完善物业管理体制，实行综合管理，不仅可以延长城市住宅和公用设施的使用寿命，还能提高居民的精神文明素质和现代化城市水平。

三、加强城市住宅小区物业管理的对策

1、加强物业管理立法进程。要实现物业管理规范化，必须做到有法可依。应通过法律理顺物业管理企业和政府专业管理部门的关系，理顺物业企业和社会其他管理服务、经营部门的关系，明确各自的责、权、利，依法约束各有关方面的行为，保护经济主体的正当权益。

2、尽快制定科学严密的行业发展政策和规划。城市住宅小区物业管理是新兴行业，应从国民经济整体发展的角度和住房体制改革进程的需要出发，构筑行业发展的宏伟规划，并制定长、中、短期发展计划，发挥政府的行业指导作用，引进竞争机制，配置物业资源，培育物业市场，引导物业形成规模经济，实现规模效益。

3、大力进行物业业务的拓展与延伸。物业管理行业诞生于市场经济和房地产市场化的进程中，随着社会需求的变化、居住水平的提高、智能化建筑的出现和建筑物科技含量的增加，物业管理的业务范围也要不断扩大，不断创新，重点解决业主住房“险、漏、堵、水、电”等热点问题，建立维修应急中心、业务受理中心等，面向社会形成较为完善的维修服务网络，不断提高服务质量，规范收费制度。要坚持不懈地开展小区整治工作，改善居住环境，并建立一批物业管理示范小区，逐步使城市住宅小区的物业管理走向规范化、标准化的轨道。

空调系统维修保养规程

1．冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责；

2．空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养；

3．主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施；

4．当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员；

5．设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录；

6．根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作；

7．操作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制；

8．注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定；

9．系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户；

10．系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。

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