物业管理师

为了备考2014年物业管理师考试，中大网校编辑根据2014年物业管理师纲特别整理了物业管理师考试《物业经营管理》历年来考试的重点，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2014年全国物业管理师考试。

11、公式与系数

(1)一次支付的现值系数和终值系数 F=P(1+i)n

当已知终值F和利率i时，很容易得到复利计息条件下现值P的计算公式：P=F[ ]，上式中的[ ]称为“一次支付现值系数”。

(2)等额序列支付的现值系数和资金回收系数

(3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数

(4)等差序列的现值系数和年费用系数

【看一下P50例3-2】某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该贷款支付的利息总额是多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

【解】已知P=2000万元，n=3×4=12,i=8%/4=2%，则

开发商每次为该笔贷款支村的利息之总额=P×i×n=2000×2%×12=480(万元)计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息=P [((1+i)n-1 ]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(万元)

12、设备更新的原因与特点

(一)设备更新的原因源于设备磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损。

1.设备有形磨损

第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。如生锈、腐蚀、橡胶件老化等。

2.设备无形磨损：是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。

第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。

3.设备磨损的补偿

设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

P52

(二)设备更新的特点分析：(1)设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。寿命包括：自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功有的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的(2)设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。(3).只比较设备的费用。

(4).设备更新分析以费用年值法为主。P53

13、在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限就是设备的经济寿命。P55 (了解)

物业管理中的设备更新问题：1、不会提升物业运行服务质量的设备更新，从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。2、能提升物业运行服务质量的设备更新，比较更新和不更新两个方案下的所等额费用，以数值小的方案为优

14、房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。

15、财务评价指标体系，房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标包括静态指标和动态指标。

16、盈利指标计算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,则项目不可接受;

如果Pb≤Pc，项目可以接受，偿债备付率值应该大于1.2 P59-60

盈利指标计算方法

(一)动态指标

1.财务净现值：(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

2.财务内部收益率：(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

3.动态投资回收期：(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

(二)静态指标

1.静态投资回收期：(列)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

2.现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

3.投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。

四、清偿能力指标计算方法

房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

(一)利息计算方法

还本付息的方式包括以下几种：

1.一次还本利息照付

2.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;

3.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息;

4.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息;

5.“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

(二)借款偿还期

借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

(三)偿债备付率偿债备付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。应大于1.2

(四)资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差;资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。=负债合计/资产合计*100%

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