物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

(二)零售商业物业

零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：

1．区域购物中心

区域购物中心(ShoppingMall，有译为“摩尔”)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高,行业多、店铺多、功能多。区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的需求。

因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。

2．市级购物中心

市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。

3．地区购物商场

地区购物商场的建筑规模一般在1～3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，/物业管理师报考条件/服务人口10—30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。

4．居住区商场

居住区商场的建筑规模一般在3000～10000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

5．邻里服务性商店

这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。

6．特色商店

特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。

(三)出租型别墅或公寓

1．别墅

别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。

中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、/2012物业管理师考试时间/低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅(House)与别墅(Villa)是截然分开的，住宅的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，而别墅的概念则属于浪漫生活。

2．公寓

公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。

(四)工业物业

工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。

(五)酒店和休闲娱乐设施

酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。以新加坡最大的房地产商嘉德置地为例，酒店和出租公寓的经营管理与房地产开发投资、房地产金融服务并列为其三大主营业务。虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：

1．服务对象不同。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。

2．地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。

3．服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。

4．建筑设计和装潢风格不同。酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。

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