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2011年注册物业管理师考试管理综合能力讲义48

发表时间：2011/5/27 12:02:14 来源：互联网点击关注微信：

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业管理合同终止物业公司理应移交管理资料

历时半年有余，经过两次开庭，一度炒得沸沸扬扬的上海玉佛城业主委员会诉上实物业管理（上海）有限公司移交有关物业管理资料一案已经初见分晓。昨天，上海市徐汇法院依据《物权法》的有关规定作出一审判决，被告“上实物业”应当向原告玉佛城业委会提供相关房屋及设备交接验收资料、建设施工工程图纸、水电煤工程图纸等资料的复印件以及业主入户的资料复印件和小区物业服务收支帐册的复印件；第三人上海长海房地产发展有限公司应当向玉佛城业委会提供相关的物业查验报告，相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件。

经审理查明，玉佛城小区自1995年12月竣工后，开发商长海房地产公司即委托“上实物业”为小区提供前期物业管理服务，陆续向该物业公司移交了小区的图纸、资料等。玉佛城业主委员会成立后，“上实物业”与之签订了为期二年半的物业管理服务合同，合同约定的管理期限为2002年1月1日起至2004年6月31日止；同时约定，合同终止时，物业公司必须向业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。2005年9月，玉佛城第三届业主委员会正式启动选聘物业服务公司的招投标工作，上海宏城物业公司中标，“上实物业”落聘。玉佛城业委会通知“上实物业”向“宏城物业”办理移交手续，并要求“上实物业”在2005年12月31日24点以前撤离玉佛城小区。嗣后，“上实物业”既没有撤出小区，又拒绝移交相关的物业管理资料，小区物业管理一度出现“双马并槽”，纠纷胶着，讼争频频。

玉佛城业委会诉称，“上实物业”在物业管理服务合同到期后，按照合同约定和相关法律法规的规定，理应履行法定职责，移交相关房屋的资料和文件。而“上实物业”则辩称，业委会作为业主大会的代理人，不能以自己的名义提起诉讼；部分业主代表擅自以业主大会的名义起诉是不合法的。且终止合同的通知未满足提前三个月的条件，解除合同无效。被告迄今为止仍在玉佛城小区提供物业管理服务，一旦失去资料，将给物业管理服务带来极大的灾难，故不同意原告的诉讼请求。第三人“长海房地产公司”述称，作为开发商，相关的物业资料只有向物业公司移交的义务，没有向原告移交的义务，因此也不同意原告的诉讼请求。

法院认为，原告经34名业主代表中22名业主代表或业主讨论通过，提起移交有关的物业管理资料之诉，事关涉及小区业主公共利益，符合诉讼主体资格。原告要求被告物业公司移交有关的物业管理资料，要求第三人开发商履行商品房买卖合同的附随义务，理由正当，符合《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，据此作出上述判决。

保险公司因物业管理漏洞索赔

宝马车被盗，保险公司按约向车主支付了30万元的赔偿金。因怀疑小区开发商和物业公司在管理方面存在诸多疏漏，保险公司将两家单位起诉到法院，要求对方承担30万元的经济损失。昨天，浦东法院金融专项合议庭开庭审理此案。

宝马被盗

保险公司状告车库管理人

2005年1月23日，上海“水清木华”小区业主钱先生以21万元的价格向开发商购买了小区地下车库Ａ区第029号停车位，双方签订了长期使用协议。小区交付使用后，开发商将前期物业管理工作委托给了某物业公司。除了一次性买断车位费外，钱先生还需每月向物业公司支付100元的车位管理费。同时，钱先生于2006年10月13日为自己的宝马车购买了一年的车辆保险，其中全车盗抢险保额32．64万元。

2007年2月28日，钱先生从外地回来后突然发现停放在地下车库的宝马轿车被盗。他随即报警，但警方多方侦查，案件至今未破。按照保险合同的约定，钱先生获得了近30万元的保险赔偿。

保险公司认为，开发商和物业公司作为地下车库的管理人，收取了相应的车位使用费及管理费，却未能防止车辆被盗，30万元的损失应当由这两家单位承担。保险公司遂按照《保险法》的规定，将开发商和物业公司一同起诉到法院。

车主疏忽

备用钥匙遗忘在车内

开发商在法庭上指出，自己已经将物业管理工作委托给了物业公司，钱先生车辆被盗及赔偿事宜与开发商无关。物业公司则认为，钱先生的车辆是否在小区地下车库被盗，目前看来证据不足；而且物业公司每月仅收取100元的管理费，相对而言，已经尽到了自己的管理职责。

开发商和物业公司同时表示，钱先生对于自己的车辆被盗也并非毫无责任。那么，钱先生的宝马车在被盗前后到底发生了什么事情呢？按照钱先生在案发后向警方报案时的自述：“2007年2月10日中午12时许，我到车上拿了驾驶证，然后人去了海南，我将一把备用钥匙放在了车载电话下的小抽屉里……2月28日从海南返沪，回到家里发现车子没了……我把情况报告给了物业公司并立即报警……”

开发商和物业公司因此认为，正是钱先生返回车上取东西，并将备用钥匙遗忘在车内，这两个不谨慎的行为导致发生意外，因此两家公司没有责任。物业公司更进一步指出，钱先生的宝马车共有3把钥匙，1把钥匙由钱先生随身携带，1把备用钥匙遗忘在车内，另有1把钥匙不知去向，“车辆被盗很有可能是钥匙失控惹的祸”。

管理漏洞

物业人防技防均不到位

对于开发商和物业公司的说法，保险公司均不予认同，并指出物业公司在管理方面存在多项疏漏：车库出入口ＩＣ卡刷卡机在车辆进出时虽“滴滴”作响，实际上里面却没有任何信息记录。物业公司声称，开发商在交付时，没有将车库出入口ＩＣ卡读卡机的配套电脑设备移交给他们，导致刷卡设施成了“聋子的耳朵”。

车辆出入记录不详，连监控录像也形同虚设。据物业公司透露，监控录像能够记录的时间非常有限，隔几天就要将前面的录像资料刷新，因此无法将全部的录像资料都保存下来，而钱先生车辆丢失距离现在“时间太长了”，当时的录像资料早已不存在。这使得案件的侦破和责任的认定难度更大。

保险公司表示，钱先生每月向物业公司支付100元的管理费，其中就含“保安费用”。而“水清木华”小区人防措施也不健全。物业公司在法庭上承认，保安对地下车库进行不定期巡视，一般情况下白天3－4人，夜间1人。但是对于保安巡视人员如何排班、巡视时间如何规定，物业公司承认尚未制定明确的守则。

目前，此案还在审理当中。据了解，“水清木华”小区位于浦东，乒乓球世界冠军江嘉良夫妇的奖牌被盗事件即发生在该小区，物业公司因此被判赔偿江嘉良夫妇经济损失8000元。

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