物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

业主了解基础知识之房屋的维修和检测

1．建筑物的维护管理是业主和使用人的义务

早在1989年，国家建设部第五号令就明确规定：为了"保证房屋的正常使用"，"维护房屋所有人、使用人的合法权益"，要明确管理、修缮责任，所有人和使用人"应共同合理使用并承担相应的义务"。因此，建筑物的维护管理是每位业主和使用人义不容辞的责任和义务。

2．不能因为是混凝土就认为可靠

常常有业主认为，房屋是由钢筋和混凝土建造，"因为是混凝土就牢固"。但是经过若干年的风吹雨打，无论怎样坚固的混凝土，房屋的各个部分也会老化。如果对混凝土的老化置之不理，表面的涂层就会剥落，发生破裂，其结果不但影响房屋的外观，还会造成业主专用部分的漏水。如果老化再进一步，将给房屋主体带来重大影响。

3．对恶化、老化的房屋要有计划地进行修缮

房屋的恶化、老化问题是无法回避的。为此，有计划地定期对房屋进行修缮是必须的。专业物业管理公司将根据不同房屋使用的不同建材、结构等物理的耐用年限进行修缮，是房屋安全使用的基础。

4．为了有效地实施房屋修缮．需要编制长期修缮计划

为了有效地对房屋实施修缮，需要制定一个详细的计划，就何时何处进行修缮作出安排。

5．资金计划也很重要

房屋的修缮需要一定的资金。因此，在房屋销售时已收取了一部分资金作了储备，该资金被称作"维修基金"。维修基金的合理使用，不但是物业管理公司关心的事情，也是业主们应该关注的大事。

6．维修基金的其他用处

维修基金除了用于房屋修缮外，还可用于建筑物共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新。

7．维修基金不足怎么办?

维修基金不足时，业主应当按照业主大会的决定或业主所拥有的产权面积比例，交纳维修基金。

8．物业转让。是否退还维修基金?

业主转让所拥有的物业时，其维修基金账户中剩余部分的费用不予退还，继续用作物业共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

9．业主报修项目是否可使用维修基金?

业主报修项目如果属于业主自用部位或自用设备，其维修费用应该由业主自己承担，不能使用维修基金。

10．房屋保修期内是否使用维修基金?

房屋出售后，政府规定了一定年限的保修期限。保修期内房屋出现质量问题，应该由出售人承担维修费用，不能使用维修基金。

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