物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

四、房地产市场分析（了解）

房地产市场分析，是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

房地产市场的运行规律

房地产空间市场与资产市场的联系和均衡状态：空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

房地产市场分析的内容：

1、宏观因素分析；经济增长、人口、社会政治、产业结构等。

2、市场供求分析；供给、需求、竞争、市场占有率分析。

3、相关因素分析。

五、物业经营管理计划（掌握）

1、物业经营管理计划的概念

物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。

制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。

物业经营管理计划有多种用途，主要现在以下几个方面：

（1）指导物业管理的具体行动；

（2）书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；

（3）书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；

（4）帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识；

（5）便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；

（6）测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。

2、编制计划的基础工作

制定物业经营管理计划的基础工作包括：①区域宏观市场环境分析；②房地产市场分析；③邻里分析；④物业现状分析；⑤业主目标。

3、制定管理计划

一般包括六个方面的内容：

(1)确定目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。

(2)检查物业质量状况。

(3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权。

(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心。

(5)签订物业管理委托合同。

(6)物业管理记录和控制。

4、物业管理预算

在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

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