物业管理师

为了备考2014年物业管理师考试，中大网校编辑根据2014年物业管理师纲特别整理了物业管理师考试《物业经营管理》历年来考试的重点，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2014年全国物业管理师考试。

第二章房地产投资及其区位选择

1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以示的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。P20

2、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。P20

3、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。P20

4、房地产直接投资(1)房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2)房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业P21

5、房地产间接投资(1)房地产企业债券和股票投资：债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。(2)投资于房地产投资信托基金(REITS)：使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用(3)购买住房抵押支持证券(MBS)P21

1.房地产企业债券和股票投资

2.投资于房地产投资信托基金 优点：第一，收益相对稳定;第二，流动性较好，容易转换为现金。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

6、房地产投资的特性(1)位置固定性或不可移动性，是房地产最重要一个特性;(2)寿命周期长，房地产寿命可区分为经济寿命和自然寿命(3)适应性(4)各异性：是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产(5)政策影响性(6)专业管理依赖性(7)相互影响性P22

7、(一)房地产投资之利(1)相对较高的收益水平(2)能够得到税收方面的好处(3)易于获得金融机构的支持(4)能抵消通货膨胀的影响(5)提高投资者的资信等级P25

(二)房地产投资之弊(1)流动性差(2)投资数额巨大(3)投资回收期较长(4)需要专门的知识和经验P26

8、房地产投资风险的定义：从房地产投资的角度来说同，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小，完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。P27

9、风险与不确定性：标准方差越小，风险越小;标准方差越大，风险就越大。P27

10、房地产投资的风险主要体现在投入的资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。P28

11、面临的系统风险有：1)通货膨胀风险2)市场供求风险3)周期风险4)变现风险5)利率风险6)政策风险7)或然损失风险P28

12、(一)通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。按长期固定租金方式出租其所拥有的物业的投资者，实际上承担了本来应由租户承担的风险。

由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀与行业基准折现率的直接加和。

(二)周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。(三)变现风险是指急于商品兑换为现金由于折价而导致资金损失的风险。(四)利率风险，利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：(1)是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;(2)是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，利率提高还会抵制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。(五)政策风险是房地产投资中危害最大的一种风险收益现金流风险：是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。P28-30

13、个别风险包括：1)收益现金流风险2)未来经营费用风险3)资本价值风险4)比较风险5)时间风险6)持有期风险P31-32

14、风险对房地产投资决策的影响主要体现为：1)根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2)根据风险管理的能力选择投资方向3)根据风险周期变化特点把握投资时机P32-33

15、(1)房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。房地产投资中区位选择的特殊重要性。影响房地产投资成败的要素绝不仅仅是“区位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。所有其他影响要求均与房地产所处的“区位”相关。

(2)房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会经济、自然环境或背景。

(3)房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。

(4)房地产投资中的区位，绝对不能简单地①将其理解为地理位置②还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置③在整体市场供求关系中的位置④在未来城市发展建设中的位置P34-35

16、不同类型房地产投资对区位的特殊要求：(1)居住物业(2)写字楼物业(3)零售商业物业(4)工业物业

(1)居住物业：1)市政公用和公建配套设施完备的程度2)公共交通便捷程度3)环境因素4)居民人口与收入P35

(二)写字楼物业

1.与其他商业设施接近的程度。2.周围土地利用情况和环境。3.易接近性。

(三)零售商业物业

取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。 商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域次要区域是距离项目所处地点5～15kin的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15%～20%来自该区域;边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%。

(四)工业物业

当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等

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（责任编辑：中大编辑）

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