物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

前期物业管理中权利主体的相互关系

前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。

开发商与业主：买卖关系

开发商与物业公司：合同聘用关系

物业公司与业主：服务与被服务关系

买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发氽业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。

如何做好物业管理入伙工作

入伙是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节，它是物业管理企业真正意义上第一次与业主的零距离接触，是物业管理企业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机，同时对物业管理企业的品牌建设和可持续发展有着深远的影响。下面从六个方面来阐述入伙管理。

前期物业管理的主要内容

(一)管理机构的设立与人员的培训

机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。

(二)规章制度的制定

必要的规章制度：管理机构的职责范围；各类人员的岗位责任制；物业各区域内管理规定；用户(住户)手册等。

(三)物业的验收与接管

物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修其问，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。

(四)进户管理

进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称"入伙"。商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为：

1．发入伙通知书

在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。

2．带业主或使用人实地验收物业，着重勘验

(1)房建质量；

(2)设备质量，运转情况；

(3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符；

(4)外部环境状况及影响。

3·约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜

4．签订《物业使用公约》

主要内容包括：在分清白用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。

5．要求业主或使用人如实填写登记卡

内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。

6．向业主或使用人发放《用户手册》

使他们了解物业概况，各项管理制度，如车辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。

7．预收物业管理费或租金

物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。

8．向业主或使用人提供办事指引

即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。

9．业主、使用人签约领匙，完成进户程序

(五)装修搬迁管理

为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：

1．大力宣传装修规定

规定主要包括以下几方面：

(1)装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；

(2)不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备；

(3)不得排放有毒、有害物质和噪声超标；

(4)不得随地乱扔建筑垃圾；

(5)遵守用火用电规定，履行防火职责；

(6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的，责任人负责修复或赔偿。

2．加强装修监督管理

审核装修设计图纸，派人巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并督促其改正。

3．积极参与室内装修

4．合理安排搬迁时间

(六)档案资料的建立

档案资料包括两种：业主或使用人的资料和物业资料。

业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。

物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。

档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。

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