物业管理师

《物业管理实务》是2013年物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理实务》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

四、酒店物业经营管理的模式

目前，我国及国外酒店物业的经营管理，主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营等几种主要模式。

(一)业主自己经营管理的模式

采取这种经营模式是由业主公司自己投资兴建酒店物业，然后自行组织酒店企业进行经营管理，不依赖经营管理企业。目前有相当一部分酒店(特别是中、低档酒店)采用这种经营管理模式，其主要优点是：如果经营得好，可以创造最大的经济效益，业主不必向经营公司支付酬金。但是如果业主缺乏酒店管理方面的经验，不了解市场，又缺乏各种专业人才，加上经营管理不善，有时经济效益不但不能增加，反而会减少，而风险则由业主全部承担。

(二)租赁经营管理模式

采取这种经营管理方式是业主将酒店物业通过签订租赁合同，明确租金、租赁期限和双方的权责与权限，租给经营公司进行管理。

采用这一经营模式，实现了所有权与经营权的分离，权责清晰，比自建自管进了一步。在这种模式下，业主放弃了经营权，排除了经营风险，换取了由租赁合同明确规定的有限的租金收入;而承租公司有独家经营权，经营得好，除了按租赁合同规定向业主交纳租金后，可以获取更多的收益，但同样要承担更大的经营风险。因为如果经营不善，不但租金要按合同规定支付，亏损额也全部由承租经营者自己负责，所以经营公司除非有十分把握，一般不希望采用这种经营管理方式，尤其是高档酒店更少采用这一模式。

(三)委托经营管理模式

实行这种管理模式是由酒店业主采用委托经营管理的方式，将酒店经营管理权有限度地委托给受托方，由受托方进行酒店的日常经营管理工作。

在这种经营管理模式下，业主须按委托合同约定的数额支付经营管理方面酬金，而酒店的经营权益全部归业主所有，经营风险也全部由业主自己承担。管理酬金在国内一般为营业收入的3%～5%，在国外一般为4%～7%，由双方商定，并在委托合同中注明。也有的在确定基本管理酬金的前提下，为鼓励经营管理方多创收，规定超计划指标实现的收入部分或者营业利润超计划实现的部分，可另行提一定比例的奖励酬金，具体计提比例由双方协商确定。

采取这种经营管理模式，其优点是业主不用担心酒店的收益被经营管理者拿走，营业收入和营业毛利润都归业主，因此，业主会千方百计支持经营方的工作，鼓励其多收、超收。同样道理，经营管理方因酬金是按营业收入一定比例计提的，他也会努力创收，还因为他不用承担经营风险，经营管理起来比较灵活，不需要或只需要少量资金投资，不用计提折旧，不必支付物业的维修保养费，就能增加自己管理的酒店数量，增加酬金的收入。

正由于这种合作方式双方都认为利多弊少，不用为租赁价格计价还价，不必为经营风险过分担心，故容易为双方所接受。所以，我国的高档酒店很多都采取这种管理模式。

(四)联号经营

所谓联号经营，就是联号公司授予成员酒店在某特定的地点、特定的期限内按照规定的方式经营业务的权利。与管理合同不同，联号既不是租赁经营管理，也不是委托经营管理，联号公司只是提供成员酒店权益品牌、各种标准和要求、营销网络、采购网络及质量控制服务。

现代酒店业的联号经营始于20世纪50年代，酒店业主越来越意识到品牌形象、声誉、顾客网络、经营方式和预订系统的价值，联号集团也认识到联号是扩张酒店的一种易获利且低成本的方法。1950年代，蒙斯·威尔逊的假日集团开创了现代酒店联号的新局面，最初起于汽车旅馆的联号。汽车旅馆是一种地价比较便宜、结构比较简单的低层建筑，多位于交叉路口、高速公路出口、地方居民中心等区位，尽管收益较低，假日集团还是想方设法让其他旅馆参与投资，以实现酒店的迅速扩张，因而开创了联号经营方式，规定只要遵循联号公司设计的营业程序和会计制度，就能成为假日集团的成员。联号公司让成员酒店参与共同采购计划，从而享受采购的折让优惠;成员酒店得到联号公司在规划设计、经营规范、口碑、国内广告、预订服务、促销服务方面的支持。成员酒店参加联号集团要支付一笔初始费和百分之几的销售收入，一般是客房收入的3%～4%。假日集团成功后，其他类型的酒店也纷纷效仿发展联号经营。

对酒店联号集团而言，联号的劣势是失去了对酒店日常工作的监控;与酒店业主不好打交道;潜在的负债危险;服务质量、卫生等失去控制;无法控制成员酒店的定价;服务质量不一致引起顾客的困惑;更糟糕的是有时想与那些声誉很差的成员脱钩都很困难。对成员酒店来说，联号的优势是能得到广告促销、集体购买、计算机预订客房、定期检查与经营管理建议方面的支持。而且，对成员酒店最直接的好处是能够得到顾客立即的认同，企业品牌形象迅速提高。成员酒店还能得到员工培训的机会，也可以取得融资的渠道。

酒店联号有多种形式，但绝大多数允许成员酒店使用联号集团的设计格局、经营体制、服务流程、团体广告、全球预订客房系统、促销与采购项目。联号集团常常提供选址建议、可行性研究、指定建筑商等服务，帮助成员酒店修改其建筑设计，对家具、设备、计算机系统等的质量有十分严格和详细的要求。成员酒店要执行联号集团公司设计的建筑风格、经营与维修标准，就需要额外的支出，而且联号费也是来源于客房收入，所以，酒店联号经营的盈亏平衡点相对较高。

五、酒店物业管理的组织设计

管理是一项有组织的活动。酒店融食、宿、游、购、行、娱于一体，为宾客提供综合性服务，更需要有组织地进行有效管理。简言之，酒店的物业管理实际上就是对宾馆所承担的任务在全体成员之间的分工合作方面进行管理。那么酒店的管理层应该设置多少层次则取决于管理的规模。即一名上级管理者所能直接有效地领导下级的人数限度。从我国酒店组织设计的实际运用情况来看，其一般设计程序是：(1)围绕酒店组织目标的完成进行业务流程的总体设计，使之达到最优化。(2)按照优化业务流程设计服务岗位，根据服务岗位数量和专业化分工的原则来设计管理岗位和部门机构。

酒店的组织机构设计没有固定的模式，不同规模的酒店在组织设计上会有一定的差异，关键是要能有效地促进酒店的管理。下图是一个中型酒店的组织结构。成功的组织机构设计有以下特征：

(1)酒店组织机构要拥有能吸引宾客和员工的个性特征;

(2)酒店组织方式要能促进管理;

(3)酒店组织机构和岗位设置适合经营任务的需要;

(4)酒店组织机构要适合决策和管理的需要;

(5)酒店组织机构中的各部门、各岗位责权要做到相一致;

(6)酒店组织机构要体现垂直领导横向协调的统一。

总经理

副总经理

安保部

工程部

财务部

人事部

销售部

总

台

餐饮部

客房部

总经办

图示 中型酒店的组织结构

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