物业管理师

二、收益性物业管理的组成部分

收益性物业管理的重点是环境，即承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。其管理活动是由相互联系和相互影响的以下几部分组成：

1、物业发展目标----即物业的市场定位。

2、物业管理的目标----利润、信誉、发展、服务等。

3、承租人管理----为承租人提供满意的服务。

4、租务市场管理----吸引和发展可能的承租人。

5、租赁期间的管理----对承租人履约情况的监督、制定有效的租金收取政策、租金的调整、续约谈判、租赁终止手续的办理、管理费收取等。

6、人事管理----物业管理企业工作人员的选聘，上岗培训，职业道德教育等。

7、建筑物管理----建筑物的维修养护、定期的检查、设施设备的维修养护与管理等。

8、财务管理----编制预算、出来纳税、保险事宜、财务档案管理等。

9、物业经营状况评估。包括：

(1)预期的租金与实际租金水平的比较;

(2)预计和实际的物业资本价值的增长;

(3)物业的竞争能力以及与竞争对手的比较;

(4)资本回报率。即年净收益与物业资本价值的比率。

(5)净收益。即毛收益减去经营成本。

(6)空置水平;

(7)物业服务收费水平;

(8)租金拖欠和坏账情况;

(9)财务内部收益率;

(10)物业在企业资产中的位置。

三、收益性物业管理的具体内容

针对不同用途的商业物业，商业物业管理的内容可以分写字楼的管理、商业经营性物业管理、酒店管理、会所管理等更加专业化的领域，并根据各类物业的特点、委托人的要求等确定物业管理的侧重点。但无论哪一类商业物业的管理，基本上都包括以下几方面的内容。

(一)制定管理计划

在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。管理计划是对将进行的管理行为在经济上和行动策略上的行动纲领。为制定管理计划，一般应遵循以下的工作步骤：

1、进行调查研究。

(1)市场分析。它包括对本地区市场和周边地区市场的分析。本地区市场分析主要是当地的人口构成、经济状况和发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类型物业的租售情况。为了确立一处物业可实现的最佳效益，物业管理者必须关注和分析其周边地区的经济气氛。所谓周边地区，通常没有固定的范围，主要指某一类商业圈，即商业物业吸引顾客的地理区域，它是以物业为中心向四周扩展构成一定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈，其中核心商业圈占该类商业物业顾客的一半以上。商业圈的规模受各种因素的影响，除商业物业类型、规模、竞争者的位置等经济因素外，物业管理者还要特别注意商业圈内的地理特征，如公园、休闲地带、公路、铁路和河流等，因为这些地物可以实质性地限制这些地区未来的发展。

(2)交通与公用设施情况。它包括公共交通和停车场的状况，对商业物业都是相当重要的。商业物业中的员工和顾客，很多都依靠公共交通工具来上班或消费，但停车场的车位数量对吸引一些消费量较大的顾客也不可忽视。

(3)经济发展状况。商业圈中的经济发展状况与区域经济发展态势、圈内的产业结构等因素有关，区域宏观经济发展迅速，必然会导致服务业的比重逐渐升高;抵押贷款利率与经济活动的活跃程度成反比，利率提高则经济增长速度放缓，并影响商业物业的建设融资;一个由不同产业有机组合的周边环境比由单一产业支撑的周边环境要理想得多，当依赖的唯一产业倒闭或迁移后，后者的经济可能因此而崩溃。

(4)供求状况。为了确定某一特定种类的商业物业的出租率上升或下降及其变化速度，应该寻找可比性强的类似物业加以比较，即对位于邻近地区的类似房产就其建筑类型、年代、大小、位置、特征和租金状况以及出租率的变化等方面加以分析，并将租户与有效租用房屋综合起来考虑，通过对潜在租户的数量、租户的实力与意愿、租户的经济来源等方面进行考察，预测未来出租率的变化。较高的出租率意味着该类房源的短缺，租价就可能上涨。如果招租的牌子随处可见，出租率就不会很高。

2、业主目标分析。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础，管理者如没有弄清并分析物业所有者对委托管理物业的具体目标，是很难制定出有针对性的物业管理计划。

通常物业所有者可以分成两类：一类是投资房产用于获利，如房地产开发公司、信托投资公司;而另一类是为了本身的利益，保护物业的价值，如政府部门的物业、大公司总部的写字楼。所以，物业管理者要与物业所有者进行充分的磋商，在管理目标方面达成共识，并且要明确物业所有者授予管理者的权力范围。有些物业所有者只对重大决策问题发表意见，而有些业主可能希望对有关细节亦予过问。这些问题明确后，物业管理者就可以根据调查分析的结果和物业所有者的要求，确定物业管理的目标。

3、物业资质分析。市场分析的目的在于确定待租物业的最佳价格，对物业的资质分析则可使物业管理者对所管物业的质量和条件取得全面的了解，确立该物业在当地市场上同类物业中的地位。为此，物业管理者必须对物业进行详细的考察，利用可比物业的相关数据与该物业的相应部分进行比较。

对建筑物内部的考察，首先应注意可供租用的房源数量和单元面积。最适合的出租不仅依赖于户型的设计，而且在于设施的质量，无论哪一类商业物业，室内的给排水、通风及空气调节、电梯、高低压配电房、管线，甚至小五金配件等方面都不能忽视。要注意设备设施的工作状况和新旧程度，陈旧的地毯和不洁的墙壁是不可能留住租户的，物业管理者要考虑所有必需设备的添置、更换、维修或油漆，使建筑物保持一定的特点、独特的设施，同当地市场同类物业进行竞争。

对建筑物的外部和内部及其设施的细致考察为物业管理者确定下年度对物业的维护与经营所需费用提供了依据。另外，还必须认真检查门窗、屋檐及屋顶装饰物、阳台、车库、草坪、餐厅、球场和安全通道、消防设施等方面的缺陷，确定哪些是必须立即加以维修的项目。对建筑物内部，如门厅、走廊、地下室和其他公共区域同样不可忽视，通过这些检查，可以估计出对房屋及设备设施进行维修保养所需的费用。

4、形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限的物业使用权，只有在业主和租户均满意的情况下，租约才会继续下去。从这种意义上讲，为物业的出租和提高出租率而进行的努力是永无休止的。

从理论上说，租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的供求关系。

从总体上说，物业租金收益必须能抵偿投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报，否则就不会有人来进行建设投资。物业管理者还必须了解市场，过高或过低的租金都有可能导致业主利益受损。过高的租金令租客望而却步，而过低的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收人并不理想。

对于大型物业管理企业来说，一般都较容易确定租金水平和出租方案，因为他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据，使得物业管理人员很容易确定物业合适的租金水平。当然，为了准确地判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的市场租金水平。

当然，影响租金的因素还有很多，但主要还是上述几点。租金方案还会受出租策略的影响，如在写字楼方面，租期长短和承租面积的大小，承租人的资信状况，为承租人提供服务的水平，附属设施的收费水平，是否带家具等。

对出租期限内租金水平的调整和形成初始租金方案一样困难，如果投资购买的物业本来就有人租用，这种租金的调整就更困难，因为先前的业主确定的租金低于市场租金水平时，调升租金可能会受到抵制。正是由于制定租金方案和调整租金水平非常复杂，才需要物业管理专业人员提供有关的专业服务。

5、提出经营管理预算。预算是经营管理计划的核心，主要包括经营预算、合同期内的预测、投资与回报分析等三部分。

(1)年度经营预算。

①预期的年度经营支出。对未来一年中经营管理开支的计算，可通过相类似物业实际需要发生费用获得，包括房地产税及其他各项经营管理税费、员工工资、水电费用、耗材和日常维护费用、保险和广告招租费用等。

②允许空置率水平的估计。在商业物业的经营预算方案中，还应估计物业的空置率水平，因为在各种各样因素的影响下，物业出租率不可能每天都能达到100%，应该允许有一定的空置率。空置率水平会影响到预期收益和费用的计算，因此，允许的空置率的估计应合理。

③预算收益的估计。商业物业的预算收益主要包括预期的租金收入，管理服务费的收入和各种经营服务项目如停车费、自动售货机、洗衣房、客户服务等收入，这些增益性服务收入与租赁收入构成了整个年度的总收入。其中租金收入是根据租金水平和物业面积以及估计的出租率等计算取得的。

(2)合同期内的经营预测。物业管理者除要做好一年期的经营预算外，还要做好整个合同期(国内一般为2～3年)可能发生的变化情况进行预测，管理者要仔细考虑每种收入的来源及市场变化对其可能造成的影响。在确定年均收入时，管理者应把握当前本地租金上涨的速率，考虑潜在的租金涨跌的可能性以及由于对物业整修所引起的租价提高等因素。

做经营期内经营预测之前，必须先设定一些假设：假如租金的上涨率保持在目前10%的水平，所有的租约都是一年期的，同时假设客源的损失是稳定的，每年宏观经济增长率限定在一定范围内变动，合同期内的营业支出必须在实际观察发展趋势的基础上进行现实的估计，应在考虑范围内的影响是通货膨胀率、劳动力价格上涨、税率和原材料的价格上涨以及保险费增加等。

(3)投资回报分析。经营管理计划中，最后的内容是通过改造、装修项目费用的计算进行投资回报分析。它包括经业主同意的和为保证物业的市场竞争力或迎合市场需要的项目。这一工作需对施工、材料、人工费等各项费用加以准确的核算，并分析和计算由于改造所带来的收入增加和开支节约。最后，应把所得结果与不作任何改造时的预期收益进行比较，以确定改造的效益和必要性。通过分析核算，管理者可以向业主提供详实的材料，以显示投资的回收周期以及改建后收入的增益率。

相关文章：

2014年物业管理师考试物业管理实务考试重点汇总

2014年物业管理师考试基本制度与政策重点汇总

2014年物业管理师考试物业管理实务讲义汇总

2014年物业管理师考试物业经营管理考点精粹汇总

2014物业管理师考试基本制度与政策辅导资料

（责任编辑：中大编辑）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页