物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理模拟试题，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

关于专项维修资金归集的几点建议

针对我国专项维修资金制度的现状，结合几年来为物业管理企业提供法律服务过程中所遇到的问题和积累的经验，对专项维修资金的归集提出以下几点建议。

一、交纳主体认为以建设单位作为专项维修资金的交纳主体优于以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体。这一做法可以有效解决物业受让人拒绝交纳或拖延交纳专项维修资金的问题，使专项维修资金的全额收取获得保障。

在以物业受让人作为专项维修资金交纳主体的制度下，为促使物业受让人积极履行交纳专项维修资金的义务，房屋土地的权属登记部门一般要求物业受让人在办理其所受让物业的过户登记手续时提供已交纳专项维修资金的凭证，以确保专项维修资金的足额归集。如物业受让人届时不能提供其已交纳专项维修资金的凭证，则权属登记部门将拒绝为其办理物业的过户登记手续。权属登记部门的这一做法因缺乏明确的法律依据已遭到诸多质疑。媒体曾报道，湖南省长沙市房屋产权管理局因某购房人未交纳专项维修资金而拒绝为其办理房产证，该人遂以长沙市房屋产权管理局为被告提起行政诉讼，请求法院确认该局不交专项维修资金就不办房产证的做法违法。而且，实践中某些物业受让人为逃避交纳专项维修资金的义务而不去办理物业的过户手续。再者，由于建设单位自用物业无需办理产权过户手续，因此权属登记部门以交纳专项维修资金作为办理过户手续前提条件的做法无法对建设单位自用物业的专项维修资金交纳形成有效的监管。

此外，以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体在一定条件下能够给予建设单位挪用专项维修资金的空间。尽管为避免建设单位挪用专项维修资金，很多城市目前均明文禁止建设单位代收专项维修资金，但由于有一部分物业受让人委托建设单位办理物业的过户手续，建设单位为防止物业受让人不按时交纳过户所需的相关税费而延误办理过户手续的进程，往往要求物业受让人将专项维修资金、契税等税费一起交予建设单位。建设单位的此类做法有其苦衷，但确实增加了专项维修资金被挪用的风险。

如果以建设单位作为专项维修资金的交纳主体，因物业受让人不再承担交纳专项维修资金的义务，则不再存在物业受让人怠于交纳专项维修资金及建设单位挪用专项维修资金的问题。为确保建设单位按时足额交纳专项维修资金，建议通过立法将交纳专项维修资金作为颁发预售许可的前提条件，即要求建设单位在领取商品房预售许可证的同时按照当时的规划建筑面积预交专项维修资金。待建成的房屋进行初始登记时，再由政府相关部门与建设单位根据实测的建筑面积进行专项维修资金的最终结算，多退少补。

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