物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理模拟试题，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

第二种管理模式：由物业管理公司代管。

问题一：物业管理公司是维修基金的实际使用者，代管维修基金也可以说是理所当然。

问题二：物业管理公司是一个独立的法人实体，具有一定的经济实力和信誉保障，对维修基金的安全管理和使用可以承担一定的经济责任和法律责任。

问题三：因为物业管理公司是维修基金的实际使用者，在没有有效监管的情况下，极易造成维修基金被物业管理公司挪用或侵占。

第三种管理模式：由业主委员会代管。

问题一：从产权理论上讲，业主委员会是全体业主的代表，代管属于全体业主的维修基金名正言顺。

问题二：目前业主委员会尚不是一个独立的法人组织，且无任何财产保证，一旦出了问题由谁来承担责任？

问题三：对大型住宅小区，维修基金数额巨大，上百万、上千万的可能性都有。面对如此众多的资金和不专业的业主委员会成员，谁敢放心将维修基金交给他们管理呢？

问题四：目前业主委员会委员主要的是兼职，就其成员道德品质和能力来说，两极分化现象特别明显。如果面对的是品德低下的业主委员会成员，维修基金管理的危险性将非常大。

问题五：种种迹象已经表明，在以上三种管理模式中，维修基金由业主委员会代管风险最大。

在以上维修基金代管模式的基础上，我们能否提出一种更安全、更便捷的代管模式呢？通过我们的调查研究和实践结果表明，在业主委员会成立后，我们可将维修基金由物业管理公司代管和业主委员会代管这两种模式的优点结合起来，实行由物业管理公司和业主委员会的共管模式。

维修基金由物业管理公司和业主委员会共管的具体操作方式如下：

1、维修基金在银行开设专户存储，户名为该项目的名称加上维修基金，如龙电花园维修基金的户名为龙电花园维修基金。

2、维修基金专户存储的银行印鉴卡上加盖三个公章，即物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章。也就是说，在原来物业管理公司正常的开户印鉴上加盖业主委员会印鉴。正常情况下，维修基金的银行转账支票由物业管理公司保管。

3、对于银行来说，三章齐备后，物业管理公司才可转账。为规避风险，规定物业管理公司只能转账而不能取现金（因为物业管理公司通过转账可得到更好的监控）。为防止个别业主委员会成员侵占维修基金，规定业主委员会及其成员不允许转账和取现。

4、物业管理公司做出维修计划，经业主大会批准后，业主委员会在维修基金的转账支票上加盖业主委员会公章，物业管理公司可将维修基金转至物业管理公司的基本户上。

这种管理模式的优点包括：没有违背《管理办法》的基本原则，符合国家有关法规要求；对物业管理公司可进行有效监管，杜绝了物业管理公司侵占或挪用维修基金的可能性；杜绝了物业管理公司个别人侵占维修基金的可能性；杜绝了业主委员会个别人侵贪维修基金的可能性；可及时、有效地向物业管理公司划拨维修基金，及时维修物业，发挥维修基金的真正作用；操作简单、方便易行。

维修基金的此种管理模式在深圳物业管理的实践中已取得了一定的成效，具有相当大的借鉴和推广价值。

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