物业管理师

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精装修成品房核心问题

开发商提供一次性装修到位的成品房是房地产业发展的必然趋势，然而，从2002年6月18日建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》以来，精装修成品房的推广实施却远比人们想像的艰难得多。因此，如何认识精装修成品房的实施工作，如何把握实施工作中要处理好的核心问题是做好精装修成品房的关键。

一、功能和品质是精装修成品房实施切入点

在精装修成品房实施早期，人们把提供菜单式服务以满足业主个性化需求作为实施切入点，开发商推出多种风格的图纸供客户选择，然而这样做的结果，却产生许多投诉。因为当客户真正入住后，更多地关心将是使用功能和施工质量问题而不是风格。这一阶段后，许多开发商开始热衷于选择国际品牌，以满足开盘时的楼书宣传效果，甚至一些售价不高的项目，也一律采用国际一流品牌。但从一些已投入使用的楼盘情况看，由于开发商受成本控制，这些所谓一流品牌实际上是最低端产品，或者国产化程度太高，其实际效果与客户预期很远，因而又造成新的投诉。根据目前已实施的楼盘客户投诉资料分析，使用功能和材料、工艺质量方面要占到90%以上，因此，开发商在关注客户个性及材料品牌的同时，一定是把使用功能和质量作为首要的实施切入点的。

二、规划设计、建筑设计、室内设计一体化是开发商操作精装修成品房的重点

精装修成品房设计与毛坯房业主自行装修设计最大的差别是在规划、景观、建筑设计阶段，就可先期充分考虑装修设计的因素。由于目前这种系统性的设计整合工作一般由开发商自行完成，因此，开发商的技术能力往往决定这项工作的成果。装修设计的一些基本内容，如墙体材料设计、厨卫管线设计等都必须在建筑设计阶段完成，而规划设计和景观设计又必须充分考虑到从室内看室外的视觉效果。

三、工业化的生产体系是精装修工程实施的惟一合理途径

目前住房的许多质量问题均是手工业操作的结果，精装修工程队伍进场时，往往与土建、安装等工种交叉施工，管理复杂，容易出错，因此，工业化的生产体系是精装修工程实施的惟一合理途径，但是，工厂化生产并不意味着开发商的管理力量可以减轻，相反要求开发商的管理水平必须与工业化接轨。开发商必须介入工业化生产的设计下单、工艺流程、出厂的质量把关及现场安装标准等全过程控制。工厂化生产的一个环节出错，其造成的损失比手工生产更大。因此，这又是对开发商管理水平的考验。

四、高品质的材料设备资源的整合是控制成品房品质的核心问题

在种类繁多的建材市场中选择最合适的产品，并完成选购、安装、维护全过程，是一项极为复杂的工作，因此而发生的投诉占投诉总数的80%%以上。资源整合能力又是对开发商管理水平的严峻考验。从目前精装修成品房实施情况看，效果离预期尚有距离，究其原因主要有外部和内部两方面原因。

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