物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业责任险运作方式

物业责任保险分为基本险保险和附加停车场盗窃、抢劫责任保险两部分。

保险对象：凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。

（1）在承保期限内，被保险人因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

（2）事先经保险人书面同意的诉讼费用；

（3）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或%考/试大/减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

上述第（1）和第（2）项每次事故总赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额；第（3）项每次事故赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额。

该险种可承保物业公司在经营管理中面临的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任、电梯责任、游泳池责任、广告牌责任以及停车场责任等。

保险费的计算方式为：

A、基本险年保险费=年物业管理费收入×基本险费率

B、附加费年保险费=附加险累计赔偿额×附加险费率

物业管理公司的角色

物业管理公司是小区居民共同的“管家”，它提供的服务内容和质量关系到每个业主的合法权益，也影响到小区的环境与安全水平。但是现在许多人对物业管理服务非常陌生，因此有必要了解一下内容。

物业管理公司的概念

物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

不同的物业管理公司，可以采用不同的服务类型。常见的服务类型有：

·委托管理服务型

由房地产开发商委托物业管理企业进行长期物业管理，再由业主或业主委员会通过招投标形式，选择物管企业并设定相应的管理服务费用，委托其管理。这是最普遍的服务形式。

·自主经营服务型

开发企业将建造的办公楼宇、商业楼宇、厂房等分由经营和管理两个子公司管理，前去负责物业的营销和租赁，以回收成本；后者则负责物业管理，收取管理服务费用。 设为首页

·自建自营型

开发企业自己组建的物业管理企业。这种物管企业往往还不能完全从开发企业中独立出来，所以一旦出现诸多物业质量问题，业主便常把这与开发商纠缠在一起，形成许多矛盾。应尽快与其分离出来，成为委托管理服务型企业。

·公房管理与物业管理混合型

商品房改之前很多小区都是单位住房，小区内部的物业管理大多采用外来专业物业管理和单位内部管理相结合的方式，一般收费较低，相关的物业服务类型较少。

物业管理公司的权利与义务

物业管理公司的权利主要有：

·有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的规章制度，也可以针对不同方面制定专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的 重大措施，必须经小区业主大会或业主委员会认可后，规章制度才能生效。这些规章制度不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章。

·依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务。

·有权制止违反规章制度的行为。

·有权要求业主委员会协助。业主委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区挂历中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向业主委员会通报，有权要求业主委员会按照规章制度出面协调和解决，业主委员会应当予以支持和协助。

·有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理能力，因此根据管理项目需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位和人员承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。

·可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：

·履行物业管理合同、依法经营。

·接受管理委员会和小区居民的监督

·重大管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可。

·接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

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