物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

权威人士解读新《物业管理条例》

物业公司是否有权对业主停水、停电？小区停车位收益究竟归谁？自10月1日新修订的《物业管理条例》实施以来，小区物业的类似疑问一直不断。10月30日，建设部与中国物业管理协会的相关领导对此做了相关解答。表决增加了一个标准。

“考虑对物权法的衔接，解决物业管理中存在的问题，《物业管理条例》被修订。”建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣说，其中，涉及业主共同利益事项的规定引人注目。最大的改变就是涉及业主共同利益事项的表决增加了一个标准。

修订之前，涉及业主共同利益事项的表决是按照投票权数，也就是按照面积的套数来做指标，现在则加入了投票的人数。“这就考虑到，开发商有可能是一个业主，但他所拥有的面积比较大，会影响表决的结果。”中国物业管理协会秘书长陈伟说。新条例规定，选聘和解聘物业服务公司，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且人数也要超过半数的业主同意。

第二个大的变化就是关于表决的比例。关于几个重大事项的决议，原先要有三分之二以上投票权的业主的认可，为了使表决更具有可操作性，现在降低了表决比例，也就是二分之一。

此外，第三个大的变化是，业主在表决重建、改建建筑物的时候，也作为一个重大事项按照双三分之二原则进行表决。而旧的《物业管理条例》中，关于重大事项中没有这项规定。

如何保证业主委员会产生

在业主与物业公司的纠纷中，业主委员会扮演了一个重要角色。而在业主大会及业主委员会成立过程中，开发商又是一个重要角色。

关于业主大会的成立和业主委员会的选举，陈伟说，2003年的《物业管理条例》配套的规范性文件，对业主大会的筹备、业主委员会的选举以及业主大会的决议等都有详细的规定。具体操作过程中，业主可以根据业主大会的规程以及各地的房地产主管部门的相关规定进行操作。

陈伟承认，在这个过程中开发商很关键，“作为第一业主，在房屋销售到一定程度，业主具备成立业主大会的时候，开发商应该作为筹备人参加。”

实践中可能出现一种情况，就是开发商怠于履行义务。

“如果开发商没有正当理由拒绝履行筹备业主大会和组建业主大会的义务，应该积极和有关部门沟通，希望通过有关行政监管部门的监管来达到目标。”陈伟说。

对于业委会成员的报酬问题，新条例并没有强制规定，而是由全体业主通过民主协商方式，在管理规约中规定。

停车位和停车费归谁所有

“车库、停车设施的归属，根据物权法第74条，主要根据当事人之间的约定，也就是开发商和业主之间的约定来决定。”陈伟说。

业主主张地面停车收益，必须有三个前提条件。一是地面停车位应该明确归属业主共有；二是业主主张权利应该是在2003年9月1日以后；三是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。

陈伟觉得，地面停车位的收费有两个依据，一是具有合同，也就是大多数物业管理企业是根据停车合同收费的；第二全国很多大城市物价部门都制定了停车收费标准，也就是说现行地面停车收费有政策依据。

他认为，对主张不交停车费或者主张停车收益的情况要作具体判断。首先，对物权法实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，如果很简单地采取追讨旧账的情况是不妥当的，因为法律不能溯及既往，否则会引发很多矛盾；其次，对一些经济适用住房和普通住宅小区，物权法出台前，在测算物业管理总体收入的时候把地面停车的收入是计算在内的。也就是说，在这种情况下制定出的物业管理费的收费标准偏低，所以在物业费没有调整的情况下如果简单认为停车收益归业主所有，实际上不符合当时物业服务费定价的实际情况。

购买10年的房子，入户水管（电表后、外墙部分）漏水，由谁负责维修

专家回复：

答：深圳经济特区物业管理条例第八十条： 物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责。共有物业遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。

公用事业以及通讯、有线电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。法律、法规另有规定的，从其规定。

物管公司的资格由那个部门、如何确定

专家回复：

国家建设部[2004]第125号 物业管理企业资质管理办法 规定，国务院建设主管部门负责一级物业管理企业的资质证书的颁发和管理，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级证书的颁发和管理，设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级资质证书的颁发和管理。具体内容请参阅该办法。

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