物业管理师

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接管验收与竣工验收的区别

接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：

(一)验收的目的不同

接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为丰要内容的再检验：竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

(二)验收条件不同

接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

(三)交接对象不同

接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

接管验收的有关要求与标准

物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有：

(一)接管验收应提交的资料

1．新建房屋接管验收应提交资料

(1)产权资料：

·项目批准文件；

·用地批准文件；

·建筑执照；

·拆迁资料。

(2)技术资料：

·竣工图--包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；

·地质勘察报告；

·工程合同及开、竣工报告；

·工程预决算；

·图纸会审记录；

·工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录)；

·隐蔽工程验收签证；

·沉降观测记录；

·竣工验收证明书；

·钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

·新材料、构配件和鉴定合格证书；

·水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

·砂浆、混凝土试块试压报告；

·供水、供暖、管道煤气的试压报告。

2．原有房屋接管验收应验交的资料

(1)产权资料：

·房屋所有权证；

·土地使用权证；

·有关司法、公证文书和协议；

·房屋分户使用清册：

·房屋设备及其固定附着物清册。

(2)技术资料：

·房地产平面图；

·房屋分问平面图：

·房屋及设备技术资料。

(二)接管验收的标准

1．主体结构

(1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

(3)木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。

(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

(5)凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

2．外墙不得渗水

3．屋面

(1)各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

(2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

(3)阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。

4．楼地面

(1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

(2)卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

(3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。

5.装修

(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

(3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

(4)抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

(5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。

(6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

(三)水电设备设施的现场验收

1．供配电系统的现场验收。主要有如下内容：

(1)检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等)；接地网有无可靠接地；设备房有无做好"三防"措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。

(2)检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧急停车功能，应急自动发电功能能否正常起动，必保供电线路是否正常供电等。

(3)低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线问和对地绝缘电阻值不小于1兆欧／干伏。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。

2．中央空调系统通风工程部分的现场验收。主要有如下内容：

(1)检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。

(2)检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐足否符合要求，膨胀水箱能否正常补水。

(3)检查制冷或制热情况能否满足设计要求。

(4)检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。

3．消防系统的现场验收。主要有如下内容：

(1)检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。

(2)检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态(防火水阀除外)，消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。

(3)检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。

(4)检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。

(四)小区市政验收

小区的市政包括小区内的道路、排水管道、沟渠、砂井、供水管道、检查井、电讯箱、化粪池、绿化、环卫设施、环保设施等各方面的措施，其中以卜项目验收时，除检验质量外，应注意：

1．道路：有否积水(路面排水反坡)；

2．砂井：沟渠排水是否通畅，有否残余建筑垃圾；

3．供水管道有否渗漏，有条件的在一段时间内检查水管前后水表读数是否相符；

4．化粪池有无透气管(不能完全密闭)；

5．小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够：

6．小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护

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