物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、前期物业管理招投标的回避问题一方面，前期物业管理的招投标是由建设单位即房地产开发公司作为招标人（不管是自行组织招投标，还是由招投标代理机构组织招投标，建设单位招标人的地位是不变的），且在评标委员会中有不超过总数三分之一的组成成员。另一方面，当投标人或为招标人的控股企业，或为兄弟企业，或为参股企业时，尤其是在开发公司与物业公司的法定代表人同为一人时，招标人与投标人是存有利害关系的。这种招标人与投标人既存的牵连关系，无疑将影响招标人代表的公正性，也无法从制度上保障招投标活动在公正、公平的前提下进行。

有人认为《办法》第二十八条第二款规定的“招标人代表以外的专家评标委员会成员不得少于成员总数的三分之二”能够稀释这种不公正因素的存在。但实际上，当投标人之间的实力相差无几时，一丁点的偏颇都将具有决定作用。一旦这种偏颇因素的存在符合既定规则，将形成普遍的不公正。进一步说，即使所有的评标委员会成员均能持平而论，从程序的角度来看，也是不符合公正程序的，导致的后果将是与招标人无牵连的投标人无心于前期物业管理的招投标，使招投标活动流于形式，并在最后葬送前期物业管理招投标制度。

因此，前期物业管理招投标活动是完全有必要引入回避制度的，也就是说，凡是属于建设单位控股或者参股，或同为兄弟公司，或者与建设单位有其他利害关系的，均不得参与该物业的前期招投标活动，这样才能使招投标活动不致流于形式，并从程序和实体上消除人们对前期物业管理招投标活动不公正的质疑。

从回避的方式来看，首先应当是自行回避，即投标人发现该招标人与本人有利害关系，就应当自动放弃投标。其次是申请回避，即其他投标人可以申请与招标人有利害关系的投标人回避，该申请应向招标委员会提出。从未予回避的后果来看，如果事后发现应予回避而未回避且中标者，应取消其中标资格，宣告中标无效，重新招投标，由此产生的损失，由中标人负担。

实行回避制度，并不会削减或限制物业管理公司的市场领域，因为虽然物业管理公司失去了与自己有利害关系的物业项目的中标机会，却能公平公正地参与其他物业项目的招投标活动。笔者认为，这会更加有利于物业管理公司的良性竞争，使物业管理的市场化程度更高。当然，值得注意的是，物业管理招投标中的回避仅仅适用于前期物业管理招投标活动之中，这是由前期物业管理招标人系建设单位这一特征决定的。物业项目建成，成立业主大会或业主委员会后，所进行的物业管理招投标活动，招标人系业主大会或业主委员会，此时，则无须回避制度的存在。

前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、 前期介入服务

将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“××项目（－－－）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

监控和消控中心的设置；

小区人车分流的设计；

公共照明开关设置位置；

公共照明开关开闭形式；

物业管理用房的位置设计；

小区垃圾房的设置；

公共洗手间的设置；

信报箱的设立；

公共告示栏的配置；

家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

2、建设施工阶段

提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

提出遗漏工程项目的建议；

对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

参与重大设备的调试和验收；

制订物业验收流程；

指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

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