物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

户内维修责任应由谁来承担

吴东东买了一套商品房，住进去后，各项设施使用和运行状况良好。但两年后，小吴发现卫生间的水龙头开始出现漏水现象。由于滴漏并不严重，并没有引起小吴一家足够的注意。直到有一天他妻子发现紧邻卫生间的卧室墙面已经被水浸了，墙身发霉，乳胶漆剥落。小吴来到物业管理处，要求管理处无偿为其维修水龙头及墙身。那么，小吴要物业管理企业来承担维修的要求合理吗

小吴的要求并不合理。按照国家房屋建筑工程质量保修办法规定，给排水管道、设备安装的保修期为2年，小吴在使用两年后发现水龙头漏水，这时候已过了保修期，水龙头应由住户自行维修更换。其次，在《物业管理委托合同》中都有明确规定，即业主委托给物业管理企业的，是房屋建筑共用部位共用设施设备的维修、养护和管理，住户单元内的维修不属于房屋建筑的共用部位或共用设施设备，因此其维修不应由物业管理企业来承担。如果住户不能自行维修，物业管理企业可以为住户提供有偿的维修服务。

物管公司应提供哪些服务

据了解,物业管理公司应该向小区居民提供的服务主要有常规性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。

常规性服务是最基本的服务,包括:1.房屋建筑主体管理;2.房屋设施、设备和管理;3.环卫管理;4.绿化;5.治安;6.消防;7.车辆道路;8.代办服务。

国家建设部1998年颁布了《物业管理规范化服务标准》:1、接到住用户要求维修电话和报修,应立即做好登记工作;2、家庭水电急修不过夜,对房屋小修等其他问题,应自报修时起三日内进行;3、维修人员入户维修要便民不扰民,活完料净场地清;4、维修人员态度和蔼、礼貌,不得吃拿卡要;5、凡属住户自费的维修项目,要公开收费标准,不乱收或多收费;6、建立维修服务回访制度,由住用户对维修质量提出评议。

特约性专项服务实质上是一种代理业务,为满足一部分业主的需求而提供的服务,如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营服务项目。代办服务实质上是特约服务的补充和完善。

中国第一部物业法规《物业管理条例》解读

解读一：业主有权监督物业服务如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。

作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对保安人员加强管理。“如果保安工作如此被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费不就白交了吗？”王女士说。

这事王女士管得好，她完全有权利这样做，《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使：1，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3，提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4，参加业主大会会议，行使投票权；5，选举业主委员会委员，并享有被选举权；6，监督业主委员会的工作；7，监督物业管理企业履行物业服务合同；8，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

有权利当然也少不了有义务。为维护全体业主的共同利益，条例规定业主应尽的义务有5项：1，遵守业主公约、业主大会议事规则；2，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4，按照国家有关规定交纳专项维修基金；5，按时交纳物业服务费用。

解读二：解聘物业公司权利在业主大会谁有权选聘、解聘物业公司？谁有权制定、修改业主公约？如此等等重大的决定事项，《物业管理条例》把权利交到了业主大会的手里，而不是业主委员会。对业主委员会，条例给予的地位是业主大会的执行机构。

为什么这么规定？不少专业人士认为，其含义在于“不让少数人决定多数人的事情，大家的事情大家决定”。

那好，业主大会如何来履行自己的职责呢？根据条例规定，业主大会应有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，方可召开。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。还有，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

注意到，上述规定与去年10月征求意见的条例草案所规定的基本一致。当时就有一种意见认为“这很难做到”。比方，对于一些大社区来说，要求1／2以上的业主到会，这几乎很难做到；重大决议通过要求2／3多数，这就更难了。有人担心，如果真正操作起来困难重重的话，结果将会使本意要有效维护全体业主的权利流于形式。

正是充分考虑了社会意见，这次正式公布的条例尽管原则不变，但增加了相关规定，即业主大会可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开，业主还可以委托代理人参加业主大会。

“此举增强了业主大会的可操作性。”一位专家评价说。

解读三：开发商和物业公司要分家业主与前期物业管理公司的许多纠纷，很大一部分是因开发商遗留问题引发的，这似乎成了物业管理的一个死结。

有一项调查表明，凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区，拖欠物业费的现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根本不可能兑现等问题，因长期得不到解决，业主只好以拒交物业费来进行对抗，谁让你们建管是一家人呢。

的确。目前我国70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中三分之一从属于房地产开发企业。这种“父子兵”关系，在业主、业主大会自主选聘物业管理企业之前的前期物业管理中，如鱼得水，其基本运作线路就是“老子”卖房拿钱走人，把问题扔给根本管不了事的“儿子”。摊上这种物业，业主就等着吃亏吧。

为打破这种关系，《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业要采取公开招投标的方式，选聘前期物业管理公司，以便明晰建管权责。

条例还规定物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；开发商与物业公司在物业交接时，必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。

建管不分问题的彻底解决，与整个房地产市场的发育成熟密切相关。

解读四：业主临时公约开发商必须明示提醒你，买房前一定要细细琢磨前期物业服务合同的内容，不满意就千万别勉强自己匆忙买房。《物业管理条例》第25条规定，开发商和购房者签订的房屋买卖合同，必须包含开发商与其所选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同。

这意味着购房者不能两眼只盯着看房屋的价格、质量，还要仔细查看前期物业服务合同，认真斟酌。这一关，买房前应尽量把好，而不是等买房后再吃“后悔药”。

买房前，还应该要看到业主临时公约，这是开发商必须明示的。今年3月26日，李静蓉搬进北京通州区一小区新房，令李静蓉非常不快的是，当天物业公司要她签订物业管理公约。李静蓉感到纳闷：“这份公约我以前根本就不知道。”

按照《物业管理条例》规定，开发商制定的业主临时公约，应在物业销售前向购房者明示。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益和应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。其不得侵害业主的合法权益。

物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。无论是前期物业服务合同还是业主、业主大会自行与所选聘的物业公司订立的物业服务合同，都要约定这些内容。

相关文章：

2011年注册物业管理师考试管理综合能力讲义汇总41-50

2011注册物业管理师考试基本制度政策知识点汇总51-60

2011物业管理师考试综合能力模拟试题汇总

编辑推荐：

2011年物业管理师保过班六折优惠！

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页