物业管理师

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（二）物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形式

物业管理法律规范属于可能性的领域，而物业管理法律关系则属于现实性的领域。同时，物业管理法律规范总是针对同一类情况、同一类人而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体情况下具体的权利人与义务人之间所结成的具体的权利与义务关系。因此，物业管理法律规范是抽象的，物业管理法律关系则是具体化了的。以建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》关于物业管理合同的法律规定为例，该合同的主体是针对一切业主委员会和物业管理公司的，该合同的内容，管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限和违约责任也都没有具体到是哪一个（××花园、广场、大厦、公寓等）业主管理委员会和哪一个物业管理有限责任公司、委托管理的物业坐落于什么位置、委托管理事项有哪些、委托管理期限有多长（从何时起至何时止）、双方具体的权利义务是什么、物业管理服务质量达到什么要求、物业管理服务费用按什么标准收取、违约责任如何承担等等；而当双方根据该办法签订合同，即建立物业管理法律关系时，物业管理法律关系的主体具体化了，比如××花园小区业主管理委员会与××物业管理公司签订了为期5年的物业管理委托合同。在这里，物业管理法律关系的主体、客体以及权利和义务都是具体的。如果说物业管理法律规范是人们抽象的行为模式的话，那么物业管理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为中加以具体化的主要工具。物业管理关系的法律调整如果没有物业管理法律规范就会缺乏根据，不能形成统一的社会秩序，我国目前的状况正是如此，有人说：“全国缺乏系统完善的法律体系。半数以上的省、自治区、直辖市及较大城市没有地方性法规，有的甚至连规范性文件都极少；即使在法制建设较早的地区，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多缺陷甚至混乱现象。”反过来说，如果没有物业管理法律关系也不可能使物业管理法律规范的抽象的一般的规定转化为现实的具体的物业管理关系，形成现实的法律秩序。

因此，物业管理法律规范与物业管理法律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作用的重要保证。

四、物业管理法律关系的种类

物业管理法律关系可以根据不同的标准进行分类。

（一）平权的物业管理法律关系与隶属的物业管理法律关系

按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：一类是平权的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属的关系，比如民法关系，《商品房销售管理办法》规定：商品房销售时，房地产开发企业和买人应当订立书面商品房买卖合同，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。这一类法律关系主要是指物业管理民事法律关系。另一类是隶属的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是相互隶属的，一方服从于另一方的，比如行政法关系，《城市新建住宅小区管理办法》规定：房地产行政主管部门负责小区的管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督和指导。这一类法律关系主要是指物业管理行政法律关系。

（二）一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系

按照物业管理法律关系的具体化程度不同可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系。一般的物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是不具体的个人、社会组织或国家机关，如《宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”这种物业管理法律关系的主体是指一切取得中华人民共和国国籍的拥有公民权的人，而并没有具体化为哪一个人，所有我国公民的合法的房屋所有权都受到国家的保护，它是一种“一切人对一切人”的关系，即任何人都不能非法侵占、损毁其他公民的房屋。同时，一般物业管理法律关系的产生不需要特殊的事实，只要求国籍，因此它是与物业管理法律规范同时存在的，是一个国家经济制度和公民的法律地位的固定化形式。具体物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是具体的（或者一方是具体的，或者双方都是具体的），该关系的产生不但要有物业管理法律的规定，而且要有具体事实的发生。比如房屋租赁物业管理法律关系，出租人与承租人都是具体的，该物业管理法律关系的产生，不但要依据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，还必须有承租人与出租人签订的租赁合同以及承租人向出租人租赁的事实的存在，否则该法律关系不能建立起来。

（三）绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系

具体物业管理法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系。绝对物业管理法律关系的主体的一方——权利人是具体的，而另一方——义务人则是除了权利人之外的所有的人，这种法律关系以“一个人对其他一切人”的形式表现出来。绝对物业管理法律关系最典型的是房屋所有权关系，房屋的所有权人是具体的，而义务人则是不具体的一切人，他们都有义务不得侵犯权利人对房屋的占有、使用、收益和处分。相对物业管理法律关系的主体，无论权利人还是义务人都是具体的，这种法律关系则以“个人对个人”的形式表现出来。相对物业管理法律关系最典型的形式是商品房销售合同的债权关系，买卖双方互为债权债务人。债权人（某一个具体的购房人——业主）享有请求债务人（开发商）将约定的房屋按时交付的权利，债务人（开发商）负有满足该项请求的义务；债权人（开发商）享有请求债务人（购房人——业主）按约支付价款的权利，债务人（购房人——业主）负有满足该项请求的义务。在上述债权关系中，债权人与债务人都是具体的，而且债权人享受的权利依赖于债务人承担自己的义务，否则债权人的权利也不可能得到享受。

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