物业管理师

《物业管理综合能力》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习2013年物业管理师考试，小编特整理了物业管理师考试《物业管理综合能力》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

物业权属

(一)物业权属概述

1.物业权属的概念和特征

物业权属，是指物业权利在主体上的归属状态。物业权属和物业权利是密切联系又相互区别的两个概念。

物业作为不动产，是人们生产和生活所必不可少的物质条件，因此法律对其权利的产生、变动持谨慎态度，一般以国家行政主管部门登记为要件，否则不发生法律效力。由此可见，物业权利的存在是有关权力部门对其权利归属状态进行确认登记的前提和基础，而物业权属制度不仅是对物业权利合法性的确认，更是对物业权利的重要的必要的保障。

两者的不同之处在于：物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定的行为，侧重于权力本身所具有的内容。而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政主管部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。

2.物业产权管理和物业产权登记

在通常情况下，物业产权是一个统一的概念，它包括房产权和地产权两方面的内容。根据我国法律，城市房屋的产权与该房屋占有土地的使用权人实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定以外，不得分离。

物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及由此发生的各种产权关系的协调处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。

我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家保护。”

(二)物业权利

物业权利是指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权利是一种物权。所谓物权，是指权利人在法定范围内按照自己的意志支配自有物或者授权支配他人的物，直接享有物的效益的排他性财产权。但物业权利客体的范围较物权客体的范围要窄得多。

物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。

物业所有权人在法律规定的范围内对物业可以行使占有、使用、收益、处分四项权能。

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