物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

作为一个合格的物业管理人员，熟悉与掌握相关的物业管理方面的法律与法规，深刻了解物业管理的法律责任，运用法律的武器去规避风险，保护自己，做好物业管理服务工作，则是非常重要的事情。这也是物业管理从业人员必须具备的条件之一。 首先先要了解物业管理的法律关系，物业管理的法律关系是法律关系中的一种，并且是综合了民事法律关系，行政法律关系等各种要素而形成的，它是调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系。

1　物业管理法律关系的要素

要素由法律关系的主体，法律关系的客体和法律关系的内容所组成。

法律关系的主体是参与物业管理法律关系而居于一定法律地位具有法定身份的享有权利并承担义务的当事人。

法律关系的客体是指物业管理法律关系主体所承受的权利与义务共同指向的对象。客体亦称为标的，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

法律关系内容是指物业管理法律关系主体在物业管理法律关系中所享有的权利和承担的义务。而物业管理关系中的权利与义务的种类都是多样的，主要是民事，商事和政事三方面的。

2　物业管理法律责任

（1） 法律责任的概念：狭义的概念是由于主体不履行法律义务或侵犯受法律保护权利的违法行为或特定的法律事实出现而引起的，对违法人权益有一定损害的不利性法律报应（法律后果）。

（2）物业管理法律责任的主要特征

法定责任与协议责任相结合的特征；

技术规范确定的责任分量大的特征；

法律责任复杂性的特征。

3　物业管理中的违约责任和侵权责任

违约责任与侵权责任构成了物业管理民事责任的两大主干，二者相互配合，形成了民事主体的生存权和发展权在民事领域内的基本保障机制。

违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应承担的继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等财产性法律责任。由于物业管理是建立在委托管理合同，服务合同和业主公约基础工业上的，所以，违约责任是物业管理活动中最容易引致的法律责任。

侵权责任是指民事主体违法实施侵犯公，私财产权或人身权的行为。物业管理中的侵权行为及民事责任基本上有九种，其中包括有工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任，因产品质量不合格致人损害的民事责任等等。

４　物业管理行政违法行为及其行政责任，这其中包括物业管理企业的行政违法行为，业主委员会，业主以及物业使用人的行政违法行为，开发建设单位和销售单为的行政违法行为等。

５　物业管理纠纷的处理原则及解决的方式

（１）　形形色色的物业管理纠纷，可以依据不同法律关系性质的差异，分为四大类：

民事纠纷：指民事法律地位平等的自然人，法人，其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。这类纠纷是物业管理中最多见的纠纷。

经济纠纷，行政纠纷和刑事纠纷。

（２）　物业纠纷处理的原则：

严格执行法规和政策的原则。

维护合法的业主团体自治规约的原则。

确认和保护合法的产权和债权的原则。

保障社会公益优先实现和社会安定的原则。

严守法律政策与实事求是相结合的原则。

（３）物业管理纠纷的解决方式

有五种解决的方式，这些方式是：协商解决，调解解决，行政裁决，仲裁解决和诉讼解决

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