物业管理师

《物业管理实务》是2013年物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理实务》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

【案例分析】 编制房屋及设施设备维修养护计划

消防设施维修保养计划

一、维修保养项目

(一)建筑名称：某大厦

地点：某市某区某路某号

建筑结构：一栋，高层(32层)建筑面积25800m2

(二)消防设施维修保养项目

火灾自动报警系统、消防栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统(含事故广播和对讲电话)。

(三)维修保养费

计划内的维修保养费为每月××元，详见《大厦消防系统维修保养预算单》。

二、技术资料及图纸

为实施维修保养计划，必须准备以下技术资料和图纸。

(一)竣工图

1.消防给水系统(含消防栓、自动喷水灭火、泡沫等)

2.防排烟系统

3.火灾自动报警系统(含联动、紧急广播、消防电话)

4.气体灭火系统

(二)详细技术资料

1.消防控制设备(含报警控制器、联动柜、紧急广播柜、消防电话柜、气体灭火控制柜等)的原理图、端子接线图。

2.消防被控设备(含消防水泵、防排烟机、电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明等)控制柜的原理图、端子接线图。

(三)设备资料

1.消防给水设备(含水泵、报警阀、压力开关、信号阀、水流指示器、气压罐、泡沫混合器等)产品说明书。

2.灭火系统设备(含灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称重装置和警告装置等)产品说明书。

3.火灾报警设备(含报警控制器、各种模块或中继器、探测器、气体灭火控制柜等)产品说明书，如联动柜、事故广播、通信柜为标准产品，亦应提供其产品说明书。

4.防排烟设备(含风机、风阀等)产品说明书。

5.防火分隔设备(防火门、防火卷帘及阀门装置、启动控制装置等)的产品说明书。

(四)设计

1.消防设备的运转记录

2.系统编程表及系统软件

三、运行和使用者的责任和配合

(1)指定负责消防系统运行的责任人2~3人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任。

(2)运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认。

(3)运行责任人的职责：

1)负责提供维修保养所需的水、电供应;

2)负责提供维修保养所需的垂直运输;

3)负责通知楼宇住户(租客)有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌;

4)负责协助维修保养人员进入安装有消防的室内;

5)负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。

四、维修保养人员职责

(1)维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。

(2)维修保养人员进入现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认。

(3)维修保养人员进入现场后，提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施，并交运行责任人以便配合。

(4)按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。

(5)对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。检查结果应如实记录，并会同运行责任人共同签字确认。

(6)实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行。

(7)接到运行人员通知后，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障;对无法解决的故障要作出书面说明，并将解决的具体日期作出书面保证，同时应得到运行责任人认可。

五、月、季度检查

(1)在进行每月检查时要对下列各项系统逐项抽查，如实记录检查结果，发现故障应及时修复，保证消防设施的正常运行并记录故障修复的全过程。(抽查比例应在月、季、年度检查计划中列明，但全年必须100%覆盖)

1)消火栓系统、水枪喷水系统、水泵自动启动。

2)自动喷淋系统：末端排水试验水流指示报警、水泵自动启动、湿式报警阀水力警铃检测。

3)自动报警系统(季度试验比例安装设备的30%以上进行)：如烟试验报警(年终试验100%)、加温试验报警、手动触发报警。

4)防排烟系统：报警信号联动风阀、风阀联动风机、手动启动风机。

5)气体灭火系统：手动启动试验、自动启动试验。

6)联动系统：事故广播播音、对讲电话通话。

(2)季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人签字。

(3)季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。

六、半年检查和书面报告

维修保养人员和运行责任人每半年将消防设施维修保养的情况和检查结果，形成书面报告存档。其内容包括：

(1)消防设施各系统的运转情况;

(2)半年维修保养和检查记录;

(3)消防设施各系统稳定性和可靠性的分析;

(4)保证消防设施正常运转的建议。

七、更换材料、设备的供应

(1)维修保养中发现需更换的材料、设备由维修保养人员以书面报告的形式，经批准后领用或采购。

(2)定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责，维修保养人员协助进行拆装。

八、安全工作

(1)维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。

(2)维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作。

(3)在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应防护措施。

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