物业管理师

2013年物业管理师考试时间为2013年9月7、8日，《物业管理基本制度与政策》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第四章 房地产相关制度与政策

本章复习纲要：

一、房地产与房地产业管理制度房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。

二、房地产开发经营管理(熟悉)

1.房地产开发企业管理房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

2. 房地产开发项目的规划设计管理房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

3.房地产开发的项目管理与建设施工管理确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，房地产开发项目还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《建设工程质量管理条例》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

三、房地产转让管理(熟悉)

1. 房地产转让的概念房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。

2. 土地使用权的处理原则《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。

3. 房地产转让的程序《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。

4. 房地产转让合同

5. 禁止转让的规定《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况：

①达不到法定条件的房地产不得转让;

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产;

③依法收回土地使用权的;

④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

⑤权属有争议的;

⑥未依法登记领取权属证书的;

⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

四、商品房销售管理(掌握)

1. 商品房预售管理《城市房地产管理法》对商品房预售规定了条件和管理程序：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

②持有建设工程规划许可证;

③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

④开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2. 商品房现售条件：《商品房销售管理办法》规定商品房现售应当符合以下条件：

①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

③持有建设工程规划许可证和施工许可证;

④己通过竣工验收;

⑤拆迁安置已经落实;

⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

⑦物业管理方案已经落实。

3. 商品房销售原则无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：

(1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

(2)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议。

(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

4. 商品房销售合同商品房的销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法：

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项。

5. 商品房销售程序与方式

(1)商品房销售应当明示的相关文件

(2)预订商品房应当正确处理预订费用

(3)商品房销售价格与计价方式

(4)销售代理规则

(5)商品房交付

(6)协助购房人办理产权证书

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（责任编辑：中大编辑）