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小区空地是公用空间 物业强划车位无效
顺义区一业主胡先生认为物业公司擅自在小区空地上划分车位，并强迫业主交纳车位租金的做法违反法律规定，将北京某物业管理有限公司推上被告席。记者昨天获悉，顺义法院支持了胡先生的请求。
据胡先生介绍，在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下，物业今年单方决定在小区内道路和楼前空地上划 分车位，并将车位出租给区内业主，向业主收取泊位租金，每车位年租金为960元。2005年3月18日，物业在小区内张贴通知，要求办理2005年停车泊位租用协议，对于不办理此项协议的车辆，保安人员拒绝放行。4月1日，自己迫于无奈与物业签订了停车泊位租用协议，并交纳了停车费960元。胡先生认为，物业公司在没有任何有关此项收费的法律依据及有关主管部门对该园区停车泊位协议收费批准手续的情况下，采取强制胁迫手段迫使自己签署的该协议严重侵犯了自己作为业主的权益，故向顺义法院提起了诉讼，要求：依法确认原、被告所签租用协议无效，判令被告返还原告非法收取的停车费960元，赔偿误工费300元。
顺义法院审理后认为，住宅小区内的道路和楼间（前）空地，为区内全部业主的公共用地。物业管理企业对该部分用地没有所有权，也无法定的处分权和收益权。
法院认为原告与被告签订《停车泊位租用协议》系无效合同，被告应将收取原告的泊位租金返还给原告。原告主张被告赔偿其因诉讼而产生的误工费，没有法律依据，法院不予支持。
自行车在小区丢失物管要赔偿吗？
市民致电12345：我先后有三辆自行车在小区停车库里丢失，也向小区物管反映了。停在小区里的自行车丢失，物管应承担相应的责任吗？
24号工作人员：市房管局答复，关于自行车在小区内丢失，物业公司是否应作出赔偿及赔偿比例，目前对此类问题，没有明确的法律法规依据，由双方根据物业服务合同约定进行协商处理或通过司法途径解决。针对该小区连续发生自行车失窃事件，我局已督促物业公司协助公安部门进一步加强日常巡查工作，切实履行物业管理服务合同的约定。
核心解读：物业是否尽到安全注意义务是关键
［事件］1999年3月18日，孙学文在购买沈河区一小区的房屋时，与某物业公司签订物业管理合同———其中，该物业公司承诺，对小区实行全封闭式庭院管理，包括24小时保安系统，防火、防盗监控系统……
2003年12月31日，孙学文购置一台原田牌助力自行车，没想到刚过10天就在小区西南角处车棚内丢失。去年11月4日，孙学文诉至沈河区法院，以物业公司安全防护管理不善为由，要求其赔偿丢车损失计1950元。物业公司辩称，双方未对车辆建立保管关系，故不同意赔偿任何经济损失。
［判决］沈河区人民法院认为，自行车丢失是因犯罪行为所致，与物业公司无因果关系。物业公司不应承担赔偿责任。孙学文不服，上诉至市法院。
市法院审理认为，孙学文车辆丢失后，已向物业公司进行反映，并向公安机关报案。在事发时的监控录像上，双方的陈述截然相反———孙学文始终称当时录像画面为空白；物业公司却称，现场并无异常情况出现。而物业公司在无办案机关确认的情况下，未将该录像资料保存，又无法举证，可确认其在安全防范中疏于管理，应承担违约责任。市法院判决物业公司按车辆总价值的20％，即390元赔偿孙学文。［法官说法］市法院民二庭主审法官李方晨：这几年业主因财产、人身损害要求物业管理公司承担赔偿责任的诉讼已不鲜见。《物业管理条例》对此问题已做了明确规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案判决对于这类案件的审判以及物业公司规范管理具有很大的借鉴意义。
应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定。如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除符合法定的免责条件外，物业公司应按照双方签订的财产保管服务协议承担赔偿责任；物业服务合同没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财产的丢失有过错的，物业公司应承担违反了安全注意义务的违约责任———但物业公司毕竟不是直接的侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿的额度应视其违约情况而定。
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