物业管理师

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六问物业招标新政策

3月2日市国土房管局印发《关于业主大会招标有关问题的意见》。新的政策表明，提倡业主大会通过招投标方式选聘物业公司，过程中应充分保证广大业主的知情权。该政策一经出台就引起了较大争议：物业专家舒可心认为《意见》只是个参照，业主大会、物业公司可听可不听；另一方面，物业公司觉得推广招投标并不能防止暗箱操作，而且会使得物业公司竞相压价，最终导致服务跟不上使业主利益受损。为此记者专门走访了市小区办相关负责人，对《意见》和相关物业招投标问题一一进行了询问。

■《意见》出台的原因是什么？

目前物业管理市场发展过程中存在着两个棘手的问题。一是建管不分。由传统意义上“谁开发谁管理”模式导致的矛盾十分突出。目前开发商自己组建物业公司仍占相当大的比例，而前期遗留的问题诸如房屋面积缩水、改变规划、销售期间承诺不兑现等都后移给了物业公司，造成开发商和业主的大量纠纷显化在物业管理环节，而物业公司无力承担更无法解决。二是市场信息不对等。真正业主大会和开发商想选聘一家物业管理企业，却不知道到哪里去找；而物业公司想拿到项目，又不知道哪里需要物业服务。也就是说缺乏这样一个市场供需双选的机制。这两条也是政府推行招投标办法的最主要原因。

■《意见》是否可听可不听？

国务院《物业管理条例》提倡业主通过公开、公平、公正的招投标方式选择物业企业。《意见》中提倡业主大会通过招标方式选聘物业管理企业是对《条例》相关规定的落实。

■《意见》是否会导致竞相压价？

这是一面之词。首先，低于成本价投标不符合市场规律，没有哪家注册企业不是为了盈利而是愿意亏损。况且，《中华人民共和国招标投标法》第33条规定“投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标”。《北京市招标投标条例》也规定，“投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料证明其投标报价不低于其成本的，评标委员会可以认定为废标”。所以，竞相压价低于成本的恶性竞争已经被法律禁止。

再有，我市目前物业管理企业已经达到2100多家，市场竞争中的优胜劣汰，使得市场良性资源流向优势企业已成为必然趋势。物业管理企业经营有这样一个特点，就是管理面积越大成本摊得越薄。压价肯定要有，应视为竞争，但应当符合市场经济规律，进行有序良性竞争。

■业主大会招标是否会不专业？

不会。《北京市物业管理招标投标办法》和《关于业主大会招标有关问题的意见》对业主大会招标的有关问题和程序均已经做出了详细的规定。此外，在招标活动的组织上，业主大会可以授权业主委员会委托专业的招标代理机构进行，但发生的费用应由全体业主承担。在评标环节，评标委员会由业主代表和物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3.目前我们已经建立了由90名物业管理专家组成的专家名册，今后还会继续增加。这些专家分为两类：一是政策类，包括高校物业管理相关的研究人员、教授、教师以及政府在册的公务人员；二是实务类，由目前我市优秀物业管理企业的总经理和项目经理组成，他们都具有丰富的实际操作经验，是资深的专业人士。他们可以有效地分析各投标人的投标报价和管理方案是否合理，投标文件中是否有与现行政策相违背的内容等。专家提出评标意见后，最终选择哪家物业公司由业主大会决定。另外，提倡业主大会采用招标方式选择物业公司，也是为了避免业主委员会少数人暗箱操作选公司。

■招标能否防止暗箱操作？

从目前的法律、法规和政策规定上讲，应当说可以。首先，《招标法》对投标人相互串通投标或者与招标人串通投标、投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标，以及对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的情况，在法律责任一章中设定了严厉的处罚条款。如果招标人、投标人、评标委员会委员、政府机关工作人员做出了以上的违法行为，都要承担相应的法律责任。此外，在招标人抽取专家的环节，我们采用了完全背靠背的方式，即：政府机关提前不知道投标人名单，招标人提前不知道评委的联系办法，而评委事先也不知道评标的项目。此外，评标专家的抽取是随机的，同时要满足回避的条件，这样就可以最大限度地保证公平性。

■旁听权外普通业主可以提问吗？

招投标过程中，一般来说参与旁听现场答辩的普通业主是可以提问的。但是在实际操作中一般每个企业只有10-20分钟答辩时间

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