物业管理师

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（二）管理处在入伙前期准备阶段与物业建设单位的协调在物业入伙之前一段时间，物业管理单位要成立一个物业接管筹备小组，对物业的全面、正式接管进行前期筹备工作。这个接管小组就是今后该物业的物业管理处的雏形，接管小组的负责人一般就是今后这个管理处的负责人。物业接管筹备小组（以下称管理处）的成员也就是这个管理处的主要工作人员。物业接管筹备小组的成立标志着管理处运作的开始。在物业入伙前期准备阶段，管理处对物业建设单位的配合主要表现在以下几个方面：

1.提出合理化建议，对物业项目进行整治管理处应根据拟接管物业的实际情况，对物业项目的整治提出合理化建议。如果这些合理化建议能尽早提出并被采纳，一方面将有助于物业的整治；另一方面也便于日后的物业管理。管理处在具体运作过程中遇到的问题主要有以下几种：空调位的确定及冷凝水的排放、垃圾房的建设、物业环境的绿化和美化、车辆进出口的确定等。下面以空调位的确定及冷凝水的排放为例加以说明。

由于种种原因，部分物业在规划设计时并没有考虑到空调位的设置及空调冷凝水的排放。因此，管理处应建议物业建设单位改进并设法预留空调位及冷凝水的排水管道。如果工程已经竣工无法改变时，管理处应根据物业建设单位的要求，对业主安装空调的位置以及冷凝水的排放方式予以规范，以保持物业外观的统一、美观，同时避免空调冷凝水污染墙面或影响他人而造成投诉和纠纷。

2.接管验收发现物业缺陷时的处理在业主入伙前期，管理处要代表小业主的利益与物业建设单位进行房屋接管验收。在接管验收过程中，管理处一切要从严从细要求。管理处将在物业接管验收过程中发现的问题及时报予物业建设单位，由物业建设单位通知和督促施工单位及时整改。

3.代表或配合物业建设单位与其他部门进行协调在物业入伙之前，物业建设单位要完成很多工作，如将物业管理的收费标准及有关管理文件报政府有关部门批准和备案，与自来水公司、供电局、煤气公司协调开通水、电、气等。对此，管理处要代表或配合物业建设单位向自来水公司、供电局和煤气公司等单位申请，及时开通水、电、气等。下面以电的开通为例加以说明。

物业一旦竣工验收，就不再使用施工用电。在启用物业正规供电系统之前，供电局要对物业的供电系统进行检验和封表处理。此时，管理处应代表或配合物业建设单位做好以下两个方面的工作。第一，报停暂不使用的变压器，以免造成损失。因为变压器一旦投入使用，不管用电多少，都要交纳一定数额的基本电费。而在实际工作中，一般情况是：一是物业的规划、设计的变压器容量可能富余，不需要开通所有的变压器；二是入伙前，特别是分期建设、分期入伙的物业，一定时间内不需要开通所有的变压器；三是通过对变压器及用电的合理规划和使用，也可降低变压器的台数。通过报停暂不投人使用的变压器，可有效地降低管理成本。第二，对有条件的物业，管理处应积极向供电局、自来水公司和煤气公司申请抄表到户，以减少用电、用水和用气环节，降低公用水、电、气费用的开支，同时减轻管理处的工作压力。

4.物业管理用房及其他用房的确定管理处应从便于日后物业管理的角度，根据物业的实际情况，提出物业管理用房和其他用房（主要是员工住宿用房和商业用房）的具体要求，与物业建设单位进行协调。最终由物业建设单位按管理处的要求建设或安排解决。

5.协助物业建设单位发放入伙通知书部分物业建设单位，特别是首次开发楼盘的物业建设单位，他们不但对物业管理不太了解，而且对入伙的有关手续也不太清楚。因此，管理处要根据物业的建设速度、售房合同以及物业建设单位的特殊要求，帮助物业建设单位制作和发放入伙通知书。

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