物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

第四章 收益性物业价值评估

本章要求：

掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。

熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。

了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。

本章考试知识要点：

1． 物业价格的特征

2． 收益性物业价格和价值的种类

3． 影响收益性物业价格的因素

4． 收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤

本章复习纲要：

一、收益性物业的概念

收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。

影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等

收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：

①未来净收益的大小──未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；

②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；

③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。

二、收益性物业价格的概念及特征（熟悉）

1、物业价格

物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

2、物业价格的形成条件

物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。

①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。

②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。

③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买。

3、物业价格的特征

物业价格与一般物品价格的共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。

物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

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