物业管理师

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法律基础知识在物业管理中的应用

一、物业权属

(一)物业权属概述

1.物业权属的概念和特征

物业权属，是指物业权利在主体上的归属状态。物业权属和物业权利是密切联系又相互区别的两个概念。本章所说的物业权利特指物业民事财产权利，即业主、非业主使用人、物业他项权利人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业作为不动产，是人们生产和生活所必不可少的物质条件，因此法律对其权利的产生、变动持谨慎态度，一般以国家行政主管部门登记为要件，否则不发生法律效力。由此可见，物业权利的存在是有关权力部门对其权利归属状态进行确认登记的前提和基础，而物业权属制度不仅是对物业权利合法性的确认，更是对物业权利的重要的必要的保障。两者的不同之处在于：物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定的行为，侧重于权力本身所具有的内容。如土地所有权人拥有占有、使用、收益、处分土地的权利。而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政主管部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。如由于政治、经济制度的不同，各国对于土地所有权的内容的规定虽大致相同，但土地权属制度的规定却存有很大的差异。资本主义国家规定私有财产神圣不可侵犯，个人可以成为土地所有权的主体，而在我国，土地所有权的主体只能是国家和集体。

2.物业产权管理和物业产权登记

物业权利是指权利人依法对其所有的物业享有占有、使用、收益和处分的权利。物业产权是一种具有严格的排他性的绝对权，产权人对其所有的物业具有完全的支配权。同时，产权人对其所有的物业也承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关的税费，适时进行修缮养护等。在通常情况下，物业产权是一个统一的概念，它包括房产权和地产权两方面的内容。根据我国法律，城市房屋的产权与该房屋占有土地的使用权人实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定以外，不得分离。

物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及由此发生的各种产权关系的协调处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。产权管理包括土地产权管理和房屋产权管理，它是保护物业交易的必要手段和国家措施。

物业产权登记是世界各国普遍建立的一种产权管理制度。通过产权登记，可以审查和确认物业权利的归属，收集和掌握各种产权档案资料，从而对各类物业实行有效管理。物业必须经过法定登记，才能赋予物业权属的法律效力。我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家保护。”

(二)物业权利

物业权利是指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权利是一种物权。所谓物权，是指权利人在法定范围内按照自己的意志支配自有物或者授权支配他人的物，直接享有物的效益的排他性财产权。但物业权利客体的范围较物权客体的范围要窄得多。

1.物业所有权

物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。

物业所有权人在法律规定的范围内对物业可以行使占有、使用、收益、处分四项权能。占有权是物业所有权人对物业实际控制的权利，它是行使物业所有权和使用权的基础;使用权是指在法律规定的范围内，根据物业的类型对物业加以利用的权利;处分权是指物业所有人在法律规定的范围内，根据自己的意志处置物业的权利，是物业所有权中最基本的核心权利。

物业所有权人可以亲自行使这四项权利，也可以通过权能的分离和回复，发挥物业的效益，以满足自己生产和生活的需要。例如，房屋所有人依法将房屋出租给他人，由他人占有、使用，而自己收取租金。非物业所有权人处分物业的行为如果未经物业所有权人事前或事后追认，此处分行为无效。我国《合同法》第51条对此作了规定：“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者与无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

2.物业使用权

物业使用权是指依照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。广义的物业使用权包括物业所有权人的物业使用权和非所有人的物业使用权。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。我们这里所说的物业使用权特指狭义的物业使用权，它是从物业所有权衍生出来的用益物权。物业可因租赁、借用、划拨等原因而由非所有人占有、使用，甚至有限制的处分。依法成立的物业使用权受到法律的保护，即使是所有权人也不得非法干涉。

3.物业的抵押权

物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业的抵押权具有从属性、担保性，其设定的目的在于担保物业权利人获第三人所欠的债务能够依约偿还。如果债务人不履行债务时，债权人(即抵押权人)有权依法律以该物业折价或从物业的变卖价金中优先受偿。根据我国《城市房地产管理法》、《担保法》等有关法律法规的规定，设定物业抵押权的，物业的抵押人和物业的抵押权人应当签订书面抵押合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。

抵押人可将其所有的房屋和其他地上定着物进行抵押，也可以将其依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物进行抵押。

4.物业的相邻权

物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

物业相邻关系，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”常见的相邻关系有：

(1)相邻土地使用关系

相邻一方的建筑物或土地，处于邻人的土地包围之中，非经过邻人的土地不能到达公用通道或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的，可以通过邻人的土地抵达公用通道。但通行人在选择通道时，应选择最必要、损失最少的路线。通行人还应对因通行给邻人造成的损害予以补偿。历史上形成的通道，土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。如确实需要改道，应经过邻人同意。

(2)相邻防险、排污关系

相邻一方在开挖土地、建筑施工时不得使邻地的地基发生动摇，不得使林地的建筑物受到危害;相邻一方的建筑物有倾倒的危险，威胁邻人的生命、财产安全，相邻一方应当采取预防措施，如加固、拆除;相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品时，应当与邻地建筑物保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置，相邻他方在对方未尽此义务的情况下，有权要求排除妨害，赔偿损失。

相邻人在生产过程中，排放废气、废水、废渣，不得超过国家规定的排放标准。相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害，对造成的损害有权要求赔偿。

(3)相邻用水、流水、截水、排水关系

相邻人应当保持水的自然流向，在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应当征得他方的同意，并对由此造成的损失给于适当的补偿。

相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时不得使房屋雨水直接注泻于邻近建筑物上或土地上。

(4)相邻管线安设关系

相邻人因埋设管道，如油管，水管、煤气管;架设线路，如输电线路、通信线路，需要经过他方的土地时，他方应当允许。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿，并于事后清理现场。

(5)相邻光照、通风、音响、振动关系

相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，以免影响邻人建筑物的光照、通风。

相邻各方应当注意环境清洁、舒适，讲究精神文明，不得以高音、噪声、喧嚣、振动等妨碍邻人工作、生活和休息。否则，邻人有权请求停止侵害。

(6)相邻疆界关系

相邻房屋及其他附属物设施的占有、使用应当明确界限，如界限不清、责任不明时，应当归相邻各方共有或共管，以免发生纠纷。

5.建筑物区分所有权

(1)概念和特征

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其特征有：

①内容构成的复合性;由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。

②权利处分的一体性;建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。

③标的物是特定的空间，而非实体。

④是人与物的关系和人与人的关系的结合。

(2)业主的专有权

专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。所谓专有部分，是指在建筑物中具有构造和使用上的独立性的部分，它是构成建筑物区分所有权的基础。一般认为此种专有权在性质上属于空间权。

区分所有建筑物的专有部分属于不动产，其权利变更适用于不动产的规定。该专有部分在法律规定的范围内可以由业主自由使用、收益和处分，并得排除他人干涉，但是业主对专有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者违反业主共同利益。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。

(3)业主的共有权

共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，各个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。

建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

(4)土地使用权

一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。在土地使用权和专有部分的关系上实行连动主义，即只能一起处分，不得分离。

(5)成员权

成员权是指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和。

业主可以设立业主会议，选举业主委员会。业主会议或者业主委员会的决定，对业主有约束力。对于侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。物业管理管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

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（责任编辑：vstara）

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