物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

判定违法建筑需明确界限

为何因违法搭建严重而被市领导批示严查的豪华别墅区，时隔六个月却仍无改观？

为何市人大重点监督拆违两年，违法搭建反而愈演愈烈？

为何违法搭建引发数起官司却仍难挡近200栋别墅业主顶风而上？上海东方早报记者历时一个月对上海豪华别墅区违法搭建情况进行样本调查，试图寻找一个答案：究竟是谁，在豪华别墅区内违法搭建？

早报调查的部分别墅区违法搭建情况及业主构成

剑桥景苑：媒体4月报道，违法搭建182户，40%业主是党政干部、企业经营者。

绿洲比华利花园：2004年，住户451户中有175户违法搭建，九成业主是企业主。

汤臣高尔夫别墅：违法搭建比例40％以上，业主多是来投资的港台商人。

澳汀宫廷别墅：业主多为海归、外籍人士，曾发生违法搭建事件。

田园别墅：近四成别墅住房“动过手术”，业主多数为企业经营者。

圣陶沙别墅：违法搭建不是个案，业主主要为外籍人士、企业经营者。

“违法建筑在各项法律条文中的概念是很清晰的，但究竟搭建到什么程度才能算是违法建筑，如何判定，这个界线还需要明确。”上海市人大常委会法工委副主任黄钰接受上海东方早报记者采访时这么认为。

黄钰说，不管是《上海市住宅物业管理规定》还是《上海市城市规划条例》，对于“违法建筑”的表述都是同样的概念。因为土地国有，所以，无论是开发商还是市民，若要建造建筑物、构筑物，就需要获得政府部门一系列的许可：土地使用许可证、规划许可证以及施工许可证等，没有这些许可证的一切建筑物都是违法建筑，不管建在哪里，别墅小区内自然也一样。

同时，因为我国宪法规定我国土地是国家所有制，别墅小区的业主也只是拥有几十年的合法使用权，无权对入住的房子和土地随心所欲地使用，规划明确是花园草地的，那么就不能随意改变其本来规定的性质，规划明确的房屋外形、高度、外立面是什么样的，也不能随意改动。

不过，对于接近建筑物、构筑物的模糊地带，执法部门在拆除标准界定上一直存在标准问题。黄钰举例，也许别墅内业主在自己花园里种葡萄搭个葡萄架不需要经过许可，但是当这个架子用水泥钢筋来建造时，是不是算违法建筑？对于搭建到什么程度才算是违法建筑，黄钰认为需要政府部门在实际操作中划定界线，并不断丰富、完善这个标准。

物业公司 虽然照章办事物业依然“很累”

在剑河路888号的田园别墅物业管理公司的韩先生看来，他有时可以理解业主们的违法搭建行为，但“理解”并不意味着允许业主“胡来”。但在“按规章制度办事”上，韩先生承认，“很累。”“我们只能站在门口劝说，但有时业主连门都懒得开。”韩先生称。

而一旦说服无效，物业只能按照管理流程将业主的“擅自改建行为”反馈至长宁区房管办、土地管理局等相关政府职能部门。至于在此上花费多大功夫，韩先生想了想说，“这大概要占物业一半的精力。”在众多别墅小区都出现违法搭建的情况时，龙柏花苑的物业经理助理蔡先生则表示，目前基本所有的小区业主装修房屋都必须事先将装修图报物业审核备案。“这个时候是物业防范违法搭建的最好时机”，好的物业将违法情况杜绝在这一步。

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