物业管理师

为了帮助考生顺利通过2012年物业管理师考试，小编特编辑整理了2012年物业管理师考试考试科目《物业管理基本制度与政策》知识点，希望会对您的本次考试带来帮助！

要点21 房地产中介活动中禁止的行为

房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;

(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;

(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;

(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

(5)法律、法规禁止的其他行为。

房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。

要点22 房地产抵押程序

国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的	应当符合国有资产管理的有关规定
以集体所有制企业的房地产抵押的	必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的	必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的	必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的	所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限
以具有土地使用年限的房地产设定抵押的	所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
以共有的房地产抵押的	抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
预购商品房贷款抵押的	商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
以已出租的房地产抵押的	抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效

要点23 不得设定抵押权的房地产

1.权属有争议的房地产;

2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

4.已依法公告列入拆迁范围的房地产;

5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

6.依法不得抵押的其他房地产。

例题：可以设定抵押权的房地产包括(C)。

A、医院、学校等公共福利事业的房地产

B、列入文物保护的建筑物

C、权属明确的房地产

D、已依法公告列入拆迁范围的房地产

要点24 房地产抵押合同

(1)以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

(2)以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

3)已投入在建工程的工程款;

4)施工进度及工程竣工日期;

5)已完成的工作量和工程量。

抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

要点25 房地产抵押登记

抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

例题：房地产抵押合同自(C)之日起生效。

A、贷款合同生效

B、抵押合同签订

C、抵押登记

D、抵押公证

要点26 房地产权属登记的种类

1、总登记

2、初始登记

3、转移登记

4、变更登记

5、他项权利登记

6、注销登记

要点27 房地产权属登记的要求

见教材P161 在房地产权属登记的种类中讲到。

要点28 房地产权属登记管理制度的种类（略）

要点29 房地产权属登记的特殊性(作用)

1.保护房地产权利人的合法权益

2.避免交易风险。

3.房地产权属登记是房地产管理的基础工作

要点30 房屋权属证书的种类

1.《房屋所有权证》

2.《房屋共有权证》

3.《房屋他项权证》

要点31 房屋权属登记程序

房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请,在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

例题：登记机关自受理登记申请之日起(A)日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。

A、7

B、15

C、20

D、30

要点32 异产毗连房屋及其使用规则

异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。

使用规则：

1、异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。

2、异产毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。所有人和使用人对共用部位和共用设施设备应当共同合理使用并承担相应的义务。

3、除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应当停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。

4、一方所有人或使用人造成房屋危险的，应当及时排除危险，同时，其他所有人和使用人有权采取必要措施，防止危险的发生，造成损失的，由造成房屋危险的责任方应当负责赔偿。

5、异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

例题：异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当(A)。

A、取得各所有人一致同意，并签订书面协议

B、取得各所有人一致同意，并通知建设单位

C、取得各所有人一致同意，并与相邻所有人签订书面协议

D、取得各所有人一致同意，并通知相邻所有人

要点33 危险房屋造成损害事故的法律责任

1.房屋所有人应当承担的民事责任：

(1)有险不查或损坏不修;

(2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。

2.房屋使用

（责任编辑：何以笙箫默）