物业管理师

《物业管理实务》是2013年物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理实务》讲义，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施

一、房屋及设施设备维修养护计划的制订

(一)制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法

1.维修养护的方式与类别

(1)维修方式

对各类不同的对象采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。

1)预防性维修

为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。

预防性维修有以下几种方式：

计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。

状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。

改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。

2)事后维修

事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能降低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响;修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件;某些利用率低或有备用的设备。

3)紧急维修

紧急维修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响，因此物业管理单位应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备。实践证明，这是提高房屋及设施设备管理水平的重要手段。

(2)修理类别

1)大修

设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能修复其效果的情况下使用的一种修理形式。进行设备大修时，一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修，采用新技术、新工艺、新材料进行改造改进和改装，提高设备效能。

2)中修

中修的工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。

3)小修

设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。对于实行状态(监测)维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能;对于实行定期维修的设备，小修的内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。

(3)修理周期和修理周期结构

1)修理周期

对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间;对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间(单位：月或年)。

2)修理间隔期

修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间(单位：月)。确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最低限度。

3)修理周期结构

修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序，如小修—小修

—中修—小修—小修—大修。物业管理企业在实行计划修理时，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。

2.维修养护计划的种类

(1)按时间进度编制的计划

1)年度维修保养计划。包括大修、项修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。

2)季度维修保养计划。包括按年度计划分摊的大修、项修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目。

3)月维修保养计划。包括按年度和季度计划分解的本月各项目;根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的项目。

(2)按修理类别编制的计划。包括房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。

3.维修养护计划的编制依据

(!)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期;

(2)房屋及设施设备的使用要求和管理目标;

(3)安全与环境保护的要求;

(4)房屋及设施设备的技术状态。

4.编制维修保养计划应考虑的问题

(!)物业使用或运行急需的，影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可以减少对日常使用的影响;

(2)应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划;

(3)应充分考虑维修前准备时间和维修保养工作时间;

(4)应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求;

(5)计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制订计划;

(6)所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性;

(7)对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间(如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等)。

5.维修养护计划的编制

维修养护计划的编制如图7-1所示。

6.维修保养计划的内容

维修养护计划的内容如图7-2所示

房屋及设备设施维修养护计划

房屋及设备 房屋

维修养护的对象

名称、位置、状态、范围

维修养护的责任人

人员构成、分工和责权

维修养护的标准

包括养护的频次和时间间隔

维修养护的方法

包括必要的程序和规程

维修养护效果的验证

包括验证的方法、记录等

图7-2 维修养护计划的内容

二、房屋及设施设备维修养护计划的实施

(一)修前预检

修前预检的是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。

修前预检可按下面的步骤进行：

(1)技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况;

(2)使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷;

(3)进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等;

(4)进行运行检查，开动设备，观察运行情况;

(5)按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用;

(6)预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表，零配件修理及更换明细表等。

(二)修前资料的准备

修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。

(三)修前工艺准备

资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺准备等。

(四)其他准备

其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部分发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。

(五)组织实施

要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：

1.质量的控制

对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

2.进度的控制

物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。

3.成本的控制

通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。

(六)验收和存档

企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题：维修养护工作是否按照计划全部完成?维修养护工作是否达到要求的质量标准?维修养护工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能满足计划要求，原因是什么?采取何种补救措施?

维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。

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