物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理模拟试题，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

经济适用房与政府职能定位

衣食住行，是人们生活的基本需要。一般来说，要解决衣食住行问题，必须发展经济。而发展经济的方法，有很多种，一是计划经济的做法，由政府来决定生产和消费，由政府来提供衣食住行。第二种方法是市场经济的做法，让个人自己来决定需要什么，购买什么，并且自己承担责任；让企业自己去决定生产什么，销售什么，并且自己负担盈亏。事实证明，计划经济的做法，并不是解决衣食住行的好方法，而市场经济的做法，往往是解决衣食住行的好方法。中国经济发展20多年的成果，就是市场经济优于计划经济的直接证据。

不过，市场经济也并非能够解决所有的问题。衣食住行中，市场经济在相当程度上可以解决人们的问题，但在一定意义上，市场经济也有其失灵的地方，需要政府采取行动，弥补其不足。比如，市场经济可以提供充足的花色多样的食品，但很难确保食品安全问题，在食品安全方面，政府就可以起到很好的作用。就出行来说，市场经济可以提供良好的交通服务，但是基础设施建设，以及公共交通等，政府也需要充分发挥作用。就住房来说，市场经济可以发挥充分的作用，正是因为充分发挥市场机制的作用，最近10多年里，中国的住房建设才取得了迅速发展，很多人都住上了若干年前连想都不敢想象的房子。很多房子在上个世纪80年代是豪宅，但现在已经连经济适用房都不如了。

不过，住房与其他一般的消费品不一样，它的特点是价格高，初次投资大，经久耐用。如果完全按照市场经济的办法来配置住房资源，其结果很可能是富人住很好的住房，而穷人则住不起。在这一背景下，中国政府出台了经济适用房的政策。

经济适用房，顾名思义，就是买起来价格便宜，大小以适用为标准的住房。与高端的商品房相比，其单位价格要便宜，面积相对较小，是一般民众能够买得起并住得起的住房。其供应对象不是比较富裕的民众，也不是完全需要政府救济的民众，而是生活处于一般水平的民众。

政府提供经济适用房，有很多种方法。目前的一般方法是，政府低价征收土地，减免各种税费，无偿把土地交给开发公司，让开发公司开发建设与销售。但政府限制经济适用房的价格，并限制开发商的利润，政府也规定购房者的资格条件，并且需要报批。

这一运作模式在实际上产生了很多问题。一是开发商本身有很多策略行为，这些策略行为有利于实现其利润最大化的目标，却不利于实现政府经济适用房的政策目标。比如，开发商往往乐意把住房面积做大，号称是经济适用房，但其面积往往一二百平米，这样可以降低其建设和销售成本。开发商也愿意把开发成本提高，或者建设质量下降，这样也可以降低成本，并扩大其实际利润空间。对于这些行为，政府可以进行必要的监管，但难度很大。有了这些运作空间，政府建设经济适用房，不仅很难实现目标，反而给很多开发商提供了利润空间。二是经济适用房实际价格依然需要消费者支付大笔的费用。要获得政府提供的经济适用房的优惠，消费者个人必须要有相当的经济实力。结果是，经济适用房补贴大都流入了有经济实力的消费者手里，而没有到真正需要补贴的消费者手里。三是政府的经济适用房政策，使得土地市场形成双轨制，也使得住房市场人为地形成双轨制，一个是政府管制的经济适用房的市场，一个是商品房市场。由于两者之间界限不清楚，往往形成人为的黑市，为滋生腐败提供了温床。

要解决这些问题，就要重新定位政府的职能，并实施制度创新。山东省日照市的经济适用房运作新模式，可以说是比较有价值的探索。日照市的创新，不仅解决了上述问题，而且还可以解决他们自己工作中碰到的具体问题。

日照市的经济适用房运作，起始于1999年，当时的做法是政府划拨土地，减免有关行政收费，建成后实行限价销售。日照市政府认为，这一做法解决了部分中低收入家庭的住房困难，但也暴露出很多问题：一是最困难的群众得不到优惠，虽然他们最需要帮助，但他们买不起价格相对低廉的经济适用房。二是购房户不能自主选房，因为政府开发经济适用房，往往集中在某个固定的区域，而且都是新房，位置、新旧、价格等多方面，消费者都没有什么选择余地。结果，困难家庭买不起，买得起的不愿买，买了房的不满意，而经济适用房销售情况也不佳。三是政府运作成本高，责任大，因为政府包建、包销、售后出现的质量纠纷，物业管理纠纷等，都需要政府出面解决，政府成为矛盾中的焦点。四是各种监管措施难以有效实施。因为经济适用房建设享受许多优惠政策，采取定向、委托开发，给权力运作留出较大空间，容易导致寻租行为和腐败现象。

鉴于这些认识，日照市在深入调研的基础上，创新工作思路，重新定位政府职能，大胆引入市场机制，运用市场化手段对落实经济适用房政策的运作方式进行了创新。

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