物业管理师

为了帮助考生顺利通过2012年物业管理师考试，小编特编辑整理了2012年物业管理师考试考试科目《物业经营管理》知识点，希望会对您的本次考试带来帮助！

第八章 合同与风险管理

一、本章易考点

1. 物业服务合同的类型、特征、主要内容及合同签订的要点，都是近两年考试的重点;

2. 物业管理的招标方式一定要掌握;

3. 物业管理投标的工作内容，适当了解;

4. 风险的类型及风险管理的过程;

5. 物业管理所涉及的主要险种有财产保险、雇主责任保险和公众责任保险，要熟悉这些险种。

二、重要考点详细解读(12个)

1. 物业管理活动中主要的合同类型

① 物业建设单位在开发过程中所订立的合同;

② 前期物业服务合同与物业服务合同;

③ 业主所签订的与物业管理活动有关的合同;

④ 物业经营管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。

2. 物业服务合同的类型

① 前期物业服务合同

前期物业服务合同由建设单位和物业企业签订;具有过渡性;是要式合同。

② 物业服务合同

物业服务合同是由业主大会授权的业委会和物业企业签订;合同有效期由双方协议商定。

3. 物业服务合同的法律特征

① 合同订立以当事人相互信任为前提;

② 是有偿合同;

③ 是诺成性合同又是双务合同;

④ 是劳务合同。

例1：关于物业服务合同特征的说法，错误的是( )。

A.物业服务合同是双务合同 B.物业服务合同是有偿合同

C.物业服务合同是诺成性合同 D.物业服务合同是单务合同

4. 物业服务合同的主要内容

① 物业基本情况。要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域;

② 委托服务事项;

③ 双方的权利义务;

④ 物业服务要求和标准;

⑤ 物业服务费用和维修费用;

⑥ 专项维修基金的管理和使用;

⑦ 物业管理用房;

⑧ 物业经营管理;

⑨ 委托服务期限;

⑩ 违约责任;

? 其他事项。物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

5. 物业服务合同的签订要点

① “宜细不宜粗”的原则;

② 不应有无偿无限期的承诺;

③ 实事求是，量力而行，留有余地;

④ 明确界定违约责任与处理方式。

6. 物业管理招标投标概述

Ø 物业管理招标投标的内涵

物业管理招标投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，实质是一种市场双向选择行为。

Ø 物业管理招标投标的原则

① 公开原则。公开原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布;

② 公平原则。指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是统一的。

③ 公正原则。评标、验标、决标、评分标准对所有投标企业都是统一的;

④ 合理原则。合理原则，是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理。

例2：招标方为吸引多的物业服务企业投标，对所有参加投标者实行的原则是( )。

A.公平、公正、平等、合法 B.公开、公平、公正、合理

C.公平、平等、合理、公正 D.公平、平等、合法、合理

Ø 物业管理招投标的特点

① 早期介入。一般应在物业开始销售之前进行物业管理的招投标;

② 阶段性。物业管理就是一项长期性的工作，这种长期性决定了物业管理招标具有阶段性。

例3：由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点，是( )。

A.早期介入和阶段性 B.阶段性和服务性

C.早期介入和连续性 D.服务性和收益性

Ø 物业管理招标方式

物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。

公开招标。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。

邀请招标。又称为有限竞争性选择招标，由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业服务企业(一般3 -~5 家)发出招标邀请，参与与竞标。邀请招标是目前广泛采用的招标方式。

Ø 物业管理招标的一般程序

① 成立招标领导小组;

② 编制招标文件;

③ 公布招标公告或发出投标邀请书;

④ 发放招标文件;

⑤ 投标申请人的资格预审(公开招标);

⑥ 组织投标单位现场踏勘并答疑;

⑦ 成立评标委员会;

⑧ 接受投标文件;

⑨ 开标、评标、中标;

⑩ 与中标单位签订物业服务合同

Ø 物业管理投标的一般程序

① 获取招标信息

② 项目评估与风险防范;

③ 登记并取得招标文件;

④ 准备投标文件;

⑤ 送交投标文件;

⑥ 接受招标方的资格审查;

⑦ 参加开标、现场答辩和评标;

⑧ 签约并执行合同。

7. 风险理论

Ø 风险具有的三个特征

(1)负面性。(2)不确定性。(3)可测性。

例4：风险具有的特征有( )。

A.特殊性 B.负面性 C.不确定性 D.必然性 E.可测性

Ø 风险控制所采取的手段措施

(1)回避;(2)自担或保留;(3)预防与抑制;(4)转移。

8. 保险的原则

(1)诚信原则。(2)可保利益的原则。(3)近因原则。(4)比例分摊原则。

9. 保险合同的特征

保险合同除了一般经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，有：

① 保险合同是一种要式合同，必须采用书面形式;

② 保险合同是一种附合合同。附合合同是相对于商议合同而言的，附合合同是由一方提出合同的主要内容，另一方只能作接收与否的决定。从这方面来说，保险合同实际上是保险人一方的文件;

③ 保险合同是双务有偿合同;

④ 保险合同是射幸合同。射幸合同是相对于交换合同而言的。射幸合同，又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个或是“一本万利”或是“一无所获”的可能性。

例5：保险合同是射幸合同，这是相对于( )而言的。

A.要式合同 B.附和合同 C.双务合同 D.交换合同

10. 保险合同的主体

保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。

当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。

关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。

11. 物业保险的目的

分散意外损失;利于善后工作。

12. 物业保险的主要险种

物业管理工作中经常涉及的保险主要有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。

① 财产保险：狭义的财产保险包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种。

② 雇主责任保险：又称劳工保险。责任范围是投保人所雇佣的员工(包括短期工、临时工、季节工)在保险有效期内，在受雇佣过程中，从事于保险单所载明的、与投保人业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，需负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。

③ 公众责任保险：是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。

例6：火灾保险费率的计算方法有表定法和( )两种。

A.分层法 B.分类法 C.分部法 D.分项法

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（责任编辑：何以笙箫默）

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