物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

第三章 房地产投资分析技术

要求：

掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。

考试知识要点：

1. 现金流量与现金流量图

2. 资金时间价值与资金等值的判定

3. 设备更新的内容与特点

4. 投资回收与投资回报的区别

5. 盈利能力指标的分类

复习纲要：

一、投资风险的基本概念（掌握）

1.现金流量

房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。

现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。

现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

2．现金流量图

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

3.房地产置业投资的现金流量

潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流

4. 税金

我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

（1）经营税金及附加

包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率，目前营业税的税率为5%。

城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

（2）城镇土地使用税和房产税

城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视士地等级、用途按占用面积征收；

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

（3）企业所得税

企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

所得税税额＝应纳税所得额×税率。

应纳税所得额＝实现利润―允许扣除项目的金额。

现行的房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。但按照2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定：从2008年1月1日起“企业所得税的税率为25%。”

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