物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理实务模拟练习，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、综合分析题（共80分）。

1.某物业小区2005年10月1日进行了竣工验收，2005年12月1日业主开始入住。物业企业曾提出在竣工验收的同时进行承接查验，但是遭到了开发企业的拒绝。物业服务企业于2005年10月5日入场，但是直到11月20日才同开发企业办理了承接查验手续。在承接查验的过程中，物业服务企业发现了如下问题：

1）小区的许多公共排水管道不畅

2）一些楼梯扶手不结实，有晃动现象。

3）小区很多树木已经枯死

4）小区道路过于狭窄，一些重要的路段甚至不能容下两辆车交叉通过，并且没有人车分流的设计

5）各个楼的地下室没有防水设计

6）小区的水箱设计不合理，导致部分房间无法获得供水

请问：

（1）物业服务企业提出与竣工验收同步进行承接查验的要求合理吗？后来该物业服务企业同开发企业办理承接查验的时间合理吗？

（2）该物业公司进行承接查验需要有哪些准备？

（3）承接查验的内容是什么？

（4）在承接查验的过程中，物业服务企业应该采用什么样的方法？

（5）以上6个问题该如何处理？

2.某业主4年前在小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表接头处老化断裂所至，自己不应对漏水负全责。物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。

请问

（1）楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？

（2）在紧急情况下，物业管理公司可否进入楼上业主家进行必需的维修，由此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？

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