物业管理师

《物业管理综合能力》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习2013年物业管理师考试，小编特整理了物业管理师考试《物业管理综合能力》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第六节社会学在物业管理中的运用

一、物业管理与社区文化

(一)社区文化的内容和意义

社区文化主要是狭义文化，它是指城市社区中科技、教育、文学艺术、价值观、民风民俗等各种精神财富的总和。社区文化作为一种亚文化，是整个社会文化的一个重要组成部分。社区文化是整个社会文化的聚集点，在整个社会文化乃至人类文化中占主导作用，是人类文化的一个重要组成部分，也是构成社区的一个重要因索。它具有社会文化的共同特点，也具有明显的地域性。

按照社区的功能分类，居住小区属于生活社区，其性质和功能与我国目前以综合功能为主的街道社区有明显区别。街道的社区文化的核心是综合价值观及其行为模式。价值观在不同的功能社区中有不同的侧重点和表现形式。如在学校中，校园文化的核心则表现为学习观;在企业文化中，则表现为经营观;而在居住小区中，其核心表现为居住观(居住观主要包含了对家庭关系、邻里关系、人与环境的关系、社会公德等方面的评价)。所以，学习观、经营观、居住观实质上都是价值观在特定场所的表现形式，是价值观的子系统。因此，我们可以认为，居住小区的社区文化定位就是“在几种不同文化模式影响下，业主或使用人所认同的居住观和行为模式。”

作为居住小区，社区文化建设就是通过各种形式的文娱、体育和其他形式的文化活动，创造一种文化氛围，让社区成员能相互了解，提高对不同文化的鉴别和适应能力，减少文化冲突带来的负面影响，使社区成员对某些不同的文化要素逐渐达成文化认同，并在此基础上建立社区共同的居住观和形成相应的行为模式。建立居住小区的社区文化，是一个长期的任务。

居住小区社区文化具有如下性质

第一，社区文化是一种认同文化。

第二，社区成员是社区文化的主体。

第三，文化氛围是营造社区文化的必要环境。

居住小区社区文化具有如下特点

第一，业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性

第二，不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性

第三，文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容

居住小区社区文化的内容包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化。

社区环境是社区文化的一种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件。

行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容。

一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来。制度可分为两大类：一类是公众制度，主要是业主根据认同的居住观而共同制定的居住行为准则;另一类是物业管理企业制定的一些管理规章制度。

精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。

(二)物业管理企业与社区文化

物业管理与社区文化存在(1)互为促进、(2)互为作用、(3)互为约束的关系。

物业管理企业在社区文化建设中的作用包括：

(1)在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础

居住小区在业主人住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业管理企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业管理企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。

(2)在社区文化形成过程中起引导作用

由文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细致和艰巨的，物业管理企业只能去引导，而不是主导，以免喧宾夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。

(3)物业管理企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度

这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，为加强业主(或使用人)自我控制和自我约束能力、为业主自律创造了良好的基础。

二、物业管理与社区组织

(一)社区管理主体概述

社区管理主体是在一定环境中产生的，以社区党政组织为核心，由社区党政组织(社区党组织、街道办事处和乡镇政府)、社区自治组织、业主委员会、社区中介组织和物业管理企业共同构成的社区管理组织系统。

根据社区管理主体在社区管理中的地位不同，可划分为社区管理领导系统、社区管理执行系统和社区管理支持系统，分别对应于制定决策、执行决策、支持和反馈政策效果的功能，形成社区管理的循环网络。

根据社区管理主体的性质不同，可将其分为社区党政组织(社区党组织、社区政府组织)、社区自治组织、社区中介组织、业主委员会以及物业管理企业。

第一，社区党政组织(社区党组织、社区政府组织)。

社区党政组织主要包括社区党组织和街道办事处、乡镇政府，以及政府职能部门在社区设立的延伸机构，如派出所、工商所、税务所等。社区党组织是中国共产党在基层社区常设的组织机构，是社区各项工作的领导核心。街道办事处以及政府延伸机构都要在街道党组织的领导、指导或协调下开展工作。

第二，社区自治组织。

所谓社区自治，是指在国家法律的规范之下，在党的领导之下，在政府的指导之下，在广大人民群众的参与之下，社区享有一定的民主自治的权利。社区自治组织主要是指居民(村民)代表委员会等社区内居民的群众性自治组织，它也是社区管理主体的基本单元。社区自治组织还包括志愿者协会组织、文化体育类社团等机构。社区居委会、村民委员会是社区自治组织的主体，依法行使社区自治权利对社区的重大事务进行管理。

第三，社区中介组织。

社区中介组织又被称为非盈利性组织或非政府组织，它形成于18～19世纪的发达国家。在我国，它还是一种新兴的社区组织。它主要致力于社会服务和管理，其根本宗旨是满足社区居民的需要。社区中介组织承担着联系政府与民众、依法进行社区治理和服务等多种职能。社区中介组织主要是指各类福利性、服务性、中介性组织，如社区福利组织、志愿者组织、慈善组织、社区服务组织或一些行业性组织，如个协、体协、舞协等。

第四，业主委员会。

业主委员会是指居民区内业主们自发选举产生的组织，代表全体业主对物业等有关重大事项进行决策和管理。它是居民参与社区管理和建设的一种途径。

第五，物业管理企业。

物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。

一般而言，社区管理主体主要具有以下几种功能：

(1)满足需求功能

(2)管理功能

(3)组织功能

(4)协调功能

(5)稳定功能

(二)社区管理主体建设

社区管理主体建设是指以社区党政组织(社区党组织、街道办事处和乡镇政府)为核心，由社区自治组织、业主委员会和社区中介组织共同参与，旨在进一步健全管理主体的组织机构，完善社区管理主体的功能和制度，提高社区管理主体的工作效率的过程。社区管理主体建设不仅仅是其本身的建设，更为重要的是通过社区管理主体的组织、功能和制度的建设，提高工作效率，这是社区管理主体建设的直接目的。

社区建设的内容主要包括两部分，一是建设具有社区硬件设施的人居环境，二是建立有一定社区管理职能的组织并做好社区的日常管理工作和文化营造工作。前者是政府和房地产开发方的责任，后者则更多地要依赖于行政组织和其他社会组织的介入和管理，同时也是所有工作和生活在社区中的人的责任。

社区组织，是社区建设的核心。社区自治组织建设，主要是指按照社区构成要素划定社区，建立社区自治组织和新的社区管理体制。包括

(1)建立“决策层”，即社区成员代表大会。

(2)建立“执行层”，即社区居民委员会。

(3)建立“议事层”，即社区协商议事委员会。

(4)建立“领导层”，即社区党组织。

三、物业管理与和谐社会建设

(一)物业管理在和谐社会建设中的重要作用

1.物业管理保证了物业本身功能充分发挥。

2.物业管理促进了城市管理的社会化和专业化发展。

3.物业管理为业主创造了安全舒适的人居环境。

4.物业管理还促进了城市精神文明建设。

(二)物业管理在和谐社会建设中的努力方向

1.不断提高物业管理的覆盖面

2.研究拓展物业管理的服务范围

3.切实规范物业管理各方行为

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（责任编辑：中大编辑）

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