物业管理师

为了备考2015年物业管理师考试，中大网校编辑根据2015年物业管理师大纲特别整理了物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》复习资料，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2015年全国物业管理师考试。

第二章物业管理服务

17、物业管理服务的特点：一是物业管理服务的公共性和综合性;二是物业管理服务受益主体的广泛性和差异性(这是物业服务合同区别一般委托合同的显著特点);三是物业管理服务的即时性和无形性。四是物业管理服务的持续性和长期性。

即时性：一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效纠正和弥补。(生产与消费的同时性，下一环节无法消除上一环节的影响)

无形性：物业管理服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。

18、物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。但这并不是物业管理企业的法定义务而是一种有偿服务。合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。(考点)

19、204年《普通住宅小区物业管理服务等级标准》从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六方面办公室物业管理服务的内容。制定了三个等级服务标准。

以下为三个等级的6个区分要点：依次为一级、二级、三级标准(一级最高)：

①设有服务接待中心，公示24小时(16小时)(8小时)服务电话，急修半小时(1小时)(报修约定)。

②每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%(75%)(70&)

③每日(每3日)(1周)巡查1次小区房屋单元门，楼梯等

④载人电梯24小时正常运行(早6点至晚12点)(早6点至晚12点)

⑤路灯、楼道灯完好率不低于95%(90%)(80%)

⑥重点区域、部位每1小时(2小时)(3小时)至少巡查1次。

以上《标准》为普通商品住房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

选用《标准》时，应充分考虑小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

20、物业服务收费原则合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应原则。

公开原则：经营者销售、nhmq2umkkt提供服务，应按照政府价格主管部门的规定明码标价。2004年10月，《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属《价格法》调整范围，应明码标价。

21、物业服务收费定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价。

《物业服务收费管理办法》仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。22、物业服务收费形式：包干制收费形式和酬金制收费形式。

实行包干制，物业服务费的构成：物业服务成本、法定税费、物业管理企业和利润

实行酬金制：预收的物业服务资金包括：物业服务支出、物业管理企业的酬金

包干制是我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。比较简捷。缺点：①交易透明度不高。②收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损。③市场不规范时，个别物业管理企业会减少服务成本来保证利润，侵害业主权益。

酬金制也叫佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目是较多采用。

实行酬金制的物业管理企业的义务：(必考点)①物业管理企业应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。(公布收支的义务)②业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业就及时答复。(答复质询的义务)③物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计(接受审计的义务)。

23、物业管理服务成本构成：①管理服务人员工资、社会保险和计提的福利费。②共用部位、共用设施设备的日常运行维护费③清洁卫生费④绿化养护费⑤秩序维护费⑥办公费⑦物业管理企业固定资产折旧⑧共用部位、共用设施和设备及公众责任保险费用。⑨业主同意的其他费用。

共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费从专项维修资金中列支，不得计入服务支出或服务成本。

24、《条例》规定,业主和物业使用人约定由物业使用人(承租人)缴纳物业服务费的，从其约定。但业主负连带缴纳责任。

《条例》规定,已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

对于欠费业主，业委会应督促其限期交纳，逾期不交，物业管理企业可依法追缴。

25、物业管理企业并非合同当事人，没义务向公用事业单位支付水电气体热有线等费用，也没权利向业主收取这些费用。如需代收，物业管理企业有权向这些单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。

26、物业服务合同属于合同法上无名合同范畴。有两种物业服务合同：一是前期物业服务合同一是物业服务合同。

物业服务活动是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

具体地说：

1)物业服务合同是物业公司该作什么，不该什么的依据

2)当管理区域那出现纠纷时，物业服务合同还是物业公司是否应当承担责任的依据

3)如果需要承担责任，物业服务合同还是需要承担多少责任的依据。

请注意，以上这些要点可能会出现在《物业管理实务》的综合分析题中。

27、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订阅书面的物业服务合同。

物业服务合同应具备以下8项内容：①物业管理事项②物业服务质量③物业服务费用④双方的权利义务⑤专项维修资金的管理与使用⑥物业管理用房⑦合同期限⑧违约责任

28、物业管理资料的移交的规定：一是物业管理企业承接物业时，应与业委会输物业验收手续，业委会应向物业管理企业移交物业管理资料;二是物业服务合同终止时，物业管理企业应将物业管理资料交还给业委会;三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业间做好交接工作。

29、前期物业服务合同特征：①具有过渡性②由建设单位和物业管理企业签订③是要式合同

30、前期物业服务合同的时效：前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业委会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。

31、2004年9月建设部制定并发布《前期物业服务合同(示范文本)》。前期物业合同的内容有：①合同当事人与物业基本情况②物业服务内容与质量③物业服务收费方式④物业经营管理活动的内容⑤物业的承接查验⑥物业的使用与维护⑦专项维修资金⑧违约责任⑨其他

32、物业管理企业的义务：维护物业管理区域秩序义务;物业管理区域的安全防范协助义务

维护物业管理区域秩序义务：告知、制止、报告。

《条例》只为物业管理企业设定了制止义务，但未赋予物业管理企业行政执法权。这种制止是一种义务而非权利。同时这种制止义务是有限度的。

为及时解决违法行为，防止行政主管部门不作为，《条例》强调有关主管部门应及时处理物业管理企业的报告。若物业管理企业报告后，主管部门不予理睬，属于行政不作为，应承担法律责任。

当物业管理企业履行告知、制止、报告三项义务后，对故意违规业主，且给其他业主造成损害后果的，依《民法通则》关于相邻权规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。

物业管理协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。(为三项义务)

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任。这里承担的是合同责任而非法定责任。

33、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘。

由于物业公共建筑和共用设施属全体业主所有，因此物业管理企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变用途的，物业管理企业应提请业主大会讨论决定同意后，由业委会依法办理有关行政审批手续 。

对于业主因维修物业或公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的情况，为加强管理和保护公共利益，当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业委会和物业管理企业同意的情况下方可实施。若是物业管理企业进行占用、挖掘，也必须征得业委会的同意。

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