物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗？

「专案简介」

某大楼底层与二层设计为跃层，底层无总门，总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外，平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此，这部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。

「分析解答」

根据沪房地物[1997]954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中的规定，住宅底层的业主不承担电梯运行费。结合本案实际发生的情况，对于底楼的跃层住户，如果底层有总门进出，可仅按二层部分建筑面积分摊运行费。

本案中底层与二层为跃层的住房，因底层无总门进出，进出全部靠二楼总门，使用电梯的机率与一般住宅的二层住户相同，故可将底层也视为二层，按房屋实际建筑面积分摊电梯运行费

停车库可否用作其他用途？

「专案简介」

某小区有一停车库，物业公司为“创收”，将停车库辟一小间，将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照）。但该店主并不依法经营，而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映，而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。

「分析解答」

根据《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。而停车场库属于公共设施的范畴，因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。对此，房地产管理部门可依照《上海市居住物业管理条例》五十八条的规定，对物业公司作出处罚。

对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的情况，业主可向当地公安、街道有关部门投诉，要求处理解决

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