物业管理师

★★条例的立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者

★★★条例的立法指导思想：1。强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;2。强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;3。强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

★★★条例的立法原则：1。物业管理权利和财产权利相对应原则;2。维护全体业主合法权益原则;3。现实性与前瞻性有机结合的原则;4。从实际出发，实事求是的原则。

★★条例创设的法律制度：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金。

(一)尊重和维护业主的财产权利。

物业管理的基础是业主的财产权。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为，条例遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自选平衡，条例还本现在对侵害业主财产权的救济上。

(二)建立为主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。

共同财产、共同利益是构成业主之间联系的基础，“共同契约”就意味着要遵守少数服从多数的原则。业主大会制度和业主公约制度目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。

(三)条例和有关法律法规共同规范物业管理活动。

比如物业的质量问题，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

(四)妥善处理政府和市场关系

条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，对同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行，条例是一部体现政府转变职能的行政法规。

★★条例的主要内容

★条例生效以前的物业管理活动不适用条例的规定。法律不溯及既往。

★★★条例确立的基本法律关系：

(一)业主相互之间的关系。物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理，条例规定：业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用。

(二)物业管理企业和业主之间的关系(民事法律)。民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。

(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系。条例要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物来管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的;一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任。

(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系。条例规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即：“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。

(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务;业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

(六)物业管理各方主体与政府之间的关系。政府与物业管理各方主体之间的关系是一种行政法律关系。

 第二章物业管理服务

★★★物业管理服务的特点：

1. 物业管理服务的公共性和综合性

2. 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。

3. 物业管理服务的即时性和无形性。物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中。

4. 物业管理服务的持续性和长期性。

★★★物业管理服务的内容：

(一)物业管理服务的主要内容：

1.房屋共用部位的维修、养护与管理;

2.房屋共用设施设备的维修、养护与管理;

3.物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;

4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;

5.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;

6.物业装饰装修管理服务;

7.物业档案资料的管理;

8.专项维修资金的代管服务。

(二)物业服务合同约定以外的服务：

1.提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务;

2.合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定;

3.物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。

★★物业管理服务标准。2004年物业管理协会印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》

(一) 标准的主要内容

(二) 使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准;2.标准由高到低设定三个服务等级(一级、二级、三级);3.标准以外的其他服务项目、内容及标准，由双方协商约定;3。对于不同的住宅小区分情况选择相应的服务等级。

★★物业服务收费原则：合理、公开、收费与服务水平相适应

★★物业服务收费定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价(物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理)

★政府定价方式的弊端：1。不利于物业管理企业提高服务质量;2。制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权;3。因定价标准不客观产生了大量矛盾;4。政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

★★★物业服务收费实行政府指导价的具体方式：由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

★★★物业服务收费形式与成本构成

(一)包干制(盈亏自负)-：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。

(二)酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

★酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：1。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;2。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复;3。物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

★★物业管理服务成本构成：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

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（责任编辑：中大编辑）