物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业费用的构成

1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的费用；

2、物业公用部位、共用设施设备的日常保养和维修费用；

3、物业管理区域内的环境维护费用；

4、物业管理区域内的卫生费用；

5、物业管理区域内的安全维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业的固定资产折旧费用；

8、物业公用部位、共用设施设备的公众责任保险；

9、业主同意的其它费用；

10、法定税费。

房贷巧设计能省大笔利息

北京的杨先生今年35岁，是一家大型企业的中层领导，月收入15000元左右。杨太太目前在家照顾父母、孩子，没有收入。杨先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。经过挑选，杨先生在西三环购买了一套总价100万元的三居室，付了首付款30万元后，杨先生决定从银行以20年期限贷款70万元。

目前，我国商业银行的个人住房贷款按揭还款方式，主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。最近，建设银行率先“试水”按揭还款方式的金融创新，并相继推出了等额递增还款法和等额递减还款法两种新的方式。这两种方式同属于等额累进还款方式的大类。就是还款人在开始的一段时间内，每期还款额为固定金额，以后每隔一定时期(单位为月)，分期还款额都较前一段时间累进一定金额的方式。如果累进额大于0就是等额递增还款法；累进额小于0就是等额递减还款法。

新的还款方式为客户提供了更多的选择。买房者可以根据自己的实际情况选择适合自己的方式。同时，不同的还款方式，所要偿还的利息也不尽相同。所以，如何选择一种自己既可以承受，而偿付利息又少的方式，就成为了许多买房者关注的问题。针对杨先生的情况，理财师为其进行了详尽的计算与分析。

等额本息还款法

杨先生在20年的贷款期内，每月的分期还款额是4818元，20年总还款额是115.71万元，也就是说杨先生总共需支付利息45.71万元。

等额本金还款法

杨先生每月偿还本息金额不固定，本金每月需偿还为2917元，利息随时间的缩短而减小。第一个月还款金额为6772.5元。20年总还款额是108.78万元，杨先生总共需支付利息38.78万元。

等额递增还款法

假定，累进间隔期为3个月，累进金额为49元。那么，杨先生第一个月的还款额为4198.6元。20年后总还款额是124.18万元。杨先生需支付利息54.18万元。

等额递减还款法

假定，累进间隔期为3个月，累进金额为－50.4元。那么，杨先生第一个月还款额为6447元。20年后总还款额是107.3万元。总共只付利息37.27万元。

杨先生经过认真考虑，最终选择了等额递减的还款方式。杨先生认为，一方面，起初虽然还款压力较大，但6000余元的还款额相对于杨先生15000元的月收入来说是可以承受的；另一方面，随着还款期的临近，自己每期还款额将越来越少，到临近20年贷款期结束的前3个月，每月只需偿还2465元左右，相对来说，生活负担更小。另外，更重要的一点，通过这种方式，杨先生要比等额本息还款法少负担了18.5％的利息。

理财总结

在相同的条件下，等额递减还款法较其他三种还款方式，所需支付的利息最少。

需要提醒买房者注意的是，选择还款方式不应该以支付利息的多少作为衡量标准。省钱的方式并不是最适合的，每个人要根据自己未来的收入情况设计房贷还款方案。

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