物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业提价须过成本监审关

物业服务定价成本监审办法10月1日起实施中国物业管理信息网

（《晶报》2007年9月21日星期五 A16版中国看板）

物业若想提价须先过成本监审关了。昨天，国家发改委会同建设部颂布了《物业服务定价成本监审办法〈试行〉》（以下简称《办法》），该《办法》将于10月1日起正式实施。

《办法》明确了工会经费、职工教育经费、住房公积金以及社会保险费、固定资产折旧等成本项目的具体审核标准，规定了成本费用的分摊方法，并指出其它未明确的成本费用项目应当符合一定范围内社会公允的平均水平。

根据《办法》，计入成本的物业公司员工的人均工资原则上据实核定，但最高不能超过当地行业职工平均工资，当地行业职工平均工资按统计部门公布的数据确定，最高不得超过当地社会平均职工工资1、2倍。职工福利费按核定的工资总额14%计提。医疗保险费用已在职工福利费中列支的，不得在社会保障费中重复计算。

《办法》特别强调，物业服务定价成本监审应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础进行。

看点：物业服务定价成本组成

●  人员费用

●  物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用

●  绿化养护费用

●  清洁卫生费用

●  秩序维护费用

●  物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用

●  办公费用

●  管理费分摊

●  固定资产折旧费用

●  经业主同意的其它费用

物业管理扭亏为盈秘诀

秘诀A：业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”

1991年，该公司在惜鉴国外同行经验的基础上，率先在天景花园推行由业主参与小区物业管理，成立了国内首家业主社团法人组织一一“业主管理委员会”。

秘诀B“寓管理于服务之中”的模式

1994年公司率先在荔景大厦推出“酒店式服务”，安全员身着迎宾服装，使出入大厦的业主（来宾）感受到一种和谐、温馨、亲善、愉悦的人文气氛。

秘诀C：“无人化管理”模式

公司率先在万科城市花园营理处推行“无人化管理”。“无人化管理”可以简单用一个公式概括为：“无人化管理”=“智能化”+专业化服务程序。“无人化管理”不仅可以节省人力成本开支，更重要的是可以避免许多由于人与人之间接触所导致的矛盾。

秘诀D：“个性化管理服务”模式

在刚刚接手管理的万科地产开发的楼高160多米，被公认为国内领先并达国际水准的深圳顶级超高层豪华住宅一一“万科俊园”，首次推出“个性化管理服务”管理新模武。个性化管理服务是一种新型管理服务模式：是对原有模式的延伸。作为一种服务模式，其宗旨不仅在于针对业主的某些个性需求策划一些特别的服务，重要的是改变一种管理服务与策划的观念与方法，开拓一种新的管理模式而不单单是提供一些服务项目，模式的建构是要建立一种个性化服务项目能动式的孵化机制，建立信息（包括业主需求信息）输入或服务输出的动态循环系统。

秘诀E：人才理念和顾客理念一一“以人为本”

“以人为本”包括两方面：对顾客，强调“尊重顾客，善待顾客，让顾客满竞 容是朋友”的原则，并明确提出“我们的使命是持续超越我们的顾客不断增长的 期望。” 对员工，公司秉承万科集团的人才理念一“人才是万科的资本”，提倡“员工第一”、“先有微笑的员工，后有微笑的顾客”，“健康丰盛的人生”等等。

秘诀F：共管式（业主自治与专业化服务相结合）

和“中国海外”同样齐名的，是“中国海外”组建的物业管理公司——中海物业 管理公司。 在“中海物业”有这样一个量化标准：凡是“中海物业”管理的小区，大厦标准层墙面瓷砖使用白色纸巾擦拭60厘米长后，纸巾无污染。 了解多了发现，“中海物业”还有一堆的量化标准：小区内绿地草坪高度保持在4一8厘米；道口岗亭保安员对进出车辆换证时间不超过20秒钟；维修组24小时上班，按听电话铃声不超过3声，并在25分钟之内赶到现场一一 “中海物业”作为香港着名上市公司的下属物业管理公司，充分掌握了港式物业管理的特点，并且还吸收了物业管理设备上现代化高效率的特点、日本式物业管理理程序严谨一丝不苟的精神、新加坡“共管式”的物业管理模式，“中海物业”毕竟是中国人办的公司，所以也十分准确地掌握中国国内物业管理法规 及运作程序，能够恰当地处理物业管理中的各种问题。

秘诀G：经营理念一一运用创造性思维

公司理念体系中明确提出“争足够的利润支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源；同时，作为公民，在我们有经营业务的任何地区，都要成为对当地经济有贡献的社会财富，以尽我们对社会的义务”这一发展目标。

秘诀H：管理理念一一规范化宫理

1996年，公司顺利通过1S09002国际质量认证，是公司实施规范化宫理迈出的关 键的一步。 1999年，公司又率先在物业管理行业中执行“季度管理报告制度”，按季度公开管理处各项管理服务工作内容及费用，并在公司互联网站上公布各小区的管理费标准，进一步提高管理服务的透明度。

相关文章：

2011年物业管理师考试物业管理综合能力讲义汇总11-20

2011年物业管理师考试管理实务练习题汇总

2011物业管理师考试综合能力模拟试题汇总

编辑推荐：

2011年物业管理师保过班六折优惠！

2011年全国物业管理师考试报名时间汇总

2010年全国物业管理师考试成绩查询汇总

2011年物业管理师考试名师网络辅导

2011年物业管理师考试辅导资料大汇总

2011年物业管理师考试试题辅导免费短信提醒

（责任编辑：）