物业管理师

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开发商拆除承重墙 业主状告开发商及物业

以往只听说有业主乱动房屋结构，如今却有家开发商为盘活存量房销售，竟擅自拆除房屋的承重墙。日前，虹口法院一审判决开发商恢复原状，并替业主修复墙体上的裂缝和变形的门框等。

两年前，周某购买了中兴路某弄8号403室房。

由于客厅较小，8号内其它楼层的03室5套房一直无人问津。去年三四月间，开发商为了早日脱手，便迁就了一些购房者的要求，将这5套房内的客厅和西南卧室的墙体拆除，向南移了3米，然后用板条作隔墙，以扩大客厅面积。

周某知道后，当即与开发商及所在的物业公司联系，要求停止施工，但说了都没用。

没多久，周家的客厅东面护墙板部分钉眼处出现受潮变色，房屋门框严重变形，墙面、天花板及卫生间内的镜子出现裂缝。周某认为，这全是开发商拆除承重墙及物业公司不履行职责所致，遂一纸诉状将这两家企业告上法院，要求恢复原状，并修复损坏的门框、墙面天花板、卫生间镜子和水管等。

开发商到庭承认，他们为加快存量商品房的出售而拆除了墙体，现已进行了加固，虽不排除房屋的抗震性降低，但并未影响周某的安全。物业公司则辩称，自己只有管理之责，对周某恢复承重墙的要求没有决定权。

拆除了承重墙后，周家是否会受到影响呢？经上海市房屋质量监测站鉴定，会降低房屋在该部位的整个墙体的刚度及抗震能力。

法官经审理认为，开发商在房屋竣工验收后，未经设计单位认可，擅自变更房屋结构，拆除客厅与西南卧室隔墙，使房屋在该部位整个墙体的刚度及抗震能力降低。另外，对周家的门框变形和墙体、镜子等出现裂缝，房产商都应承担相应的民事责任。物业公司并非损害行为的实施者，故不应承担责任。

发展商没收我购房款是否合法？

我在去年十月份购买了一个住宅单位，单位总价为六十九万元，分三期付款。在签约的当天我就支付了购房款二十万元，按约定今年三月底和九月底我需要分别支付二十四万元和二十五万元，如我延期支付购房款一个月，发展商有权单方终止购房合同，并收回我所购房屋。由于我资金周转上出现了一定的困难，至今都没有支付该房屋二期和三期的购房款。今年五月，发展商通过律师给我发了一封律师函，单方通知我已经终止了与我的购房合同。今年八月，我得知发展商已经将我所购买的房屋转手卖给他人，总价款为六十二万元。为此，我找到发展商，要求他们退还我的二十万元的购房款，但发展商拒绝退还我的购房款，请问杨律师，发展商没收我的二十万元是否合法?

经济合同一旦成立，合同双方当事人都有严格按照合同规定履行合同的义务，同时，合同还可以约定，当一方违反合同义务，构成对合同的根本违约，合同的守约方可以单方终止合同。因此，您与发展商签订的购房合同中约定，当您延期支付购房款超过一个月的情况下，发展商可以单方终止合同的条款是合法的。根据合同的规定，发展商通过律师函通知您终止合同，收回房屋的行为是适当的。

根据法律规定，一方违反合同的约定，给守约方造成经济损失的，违约方应当支付合同违约金或赔偿守约方因违约行为而造成的经济损失。您在来信中没有提到合同对违约金的约定情况，因此我只能从赔偿经济损失的角度来分析，从您所了解的情况看，可以确定发展商转卖房屋的差价，即六十九万元减六十二万元的差额是因您违约而造成的经济损失，另外转卖过程中的一些费用也可以认定是应当由您来承担的。根据法律规定，除因您的违约行为造成的发展商直接经济损失，发展商无权没收您的购房款。因此，建议您到发展商处查询因您的违约行为造成的具体的费用支出情况，在扣减该部分支出的款项外，其余购房款您可要求发展商返还。

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