物业管理师

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开发商无权卖小区车库 小区车库到底属于谁？

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌——

本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。

据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。

在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。

经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”

该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。

老物业拒绝移交 新物业未能入驻

小区业委会新聘托管物业，老物业拒绝移交，新物业最终未能入驻

昨日上午，太平家园业委会新聘的临时托管物业带着保安和狼犬进入小区。本报记者王贵彬摄

）“后撤，后撤，蹲下！”16位身穿统一服装的驯犬员发出口令，8只狼犬整齐蹲在太平家园小区门口。昨天早上9时许，昌平区太平家园业委会新聘的临时托管新物业带着保安和狼犬进入小区，新物业称狼犬只起威慑不法人员的作用。

昨日，太平家园老物业拒绝移交，政府部门协调近10个小时，新物业未能入驻小区。

8只狼犬小区转一圈

昨天上午9时许，四五辆车驶入太平家园小区门口。“这是小区业委会新聘的托管物业。”太平家园业委会秘书长李有成说，老物业因服务质量不好被业主大会“炒”掉，可半年来一直没有撤出。期间，小区内多次发生业主被袭击事件，为了1500多户业主能过个安全年，业委会征求了业主委员的意见，决定聘请新物业临时托管。

从驶入车辆上下来40名身穿蓝大衣的保安，整齐排列成两队。此时的太平家园门口，老物业———嘉仁公司的保安和新物业———地港公司的保安同时站岗。

在小区业委会人员的引导下，新物业带来的驯犬员们领着8只狼犬在小区内转。老物业嘉仁公司人员急忙报警，数辆警车赶到后，民警命令驯犬员将狼犬带上车，同时将新老物业保安分开。北京地港物业公司郭经理称，狼犬入小区是业主要求，只起威慑不法人员的作用，不会伤人。

昨日在现场，老物业不允许新物业进驻小区，双方僵持不下。

政府部门协调近10小时

随后，民警让新旧物业出示合同，北京地港物业公司出示和太平家园业委会签订的《临时托管合同》，嘉仁物业拿出一张保安名单。

“老物业根本就没有合同！”业委会主任吴连生说。

从上午10时许，昌平区建委、小区办、昌平分局治安支队、东小口镇派出所等部门人员与新物业负责人和业委会代表开始协商。

昌平建委和小区办人员对《托管合同》的法律效应表示怀疑。

北京地港物业公司郭经理称，《临时托管合同》是双方自愿签订的，符合合同法。

太平家园业委会秘书长李有成解释，不召开业主大会，业委会无权聘请新物业，所以才签订《临时托管合同》。托管期为3个月，3个月内业委会将召开业主大会，选举新物业，地港物业公司也有竞选的权利。3个月的费用先由地港物业垫付，到期后由业主大会审议开支，再行支付。

截至昨晚9时许，政府部门协调近10小时，新物业未能进入太平家园。

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