物业管理师

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二、消费心理不成熟及物管知识贫乏致非理性维权

业主消费心理不成熟及物管知识贫乏，导致非理性维权，也是业主委员会及其委员蜕变的一大原因。

北京均豪物业有关负责人接受媒体采访时表示，尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业管理还显稚嫩。业主总以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，不明了物业管理企业与业主利益实质的一致性。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对有偿服务，交纳物业管理费，抵触情绪较大。这样一方面物业要收费，消费者却不肯交，导致恶性循环，原来不好的居住环境就更加恶劣；另一方面，受传统消费观念的影响，消费者总希望用手里有限的钱买到更多的东西，要用一块钱买到十块钱的货，这在现在的购房消费中是很难实现的。目前很多小区居民权益意识不强，往往等到和物业之间矛盾激化才想到成立业主委员会来维护自己的权益。

近年来，一些小区的业主委员会与原物业管理公司之间的关系紧张，纠纷、矛盾不断，大公告、小报告常常出在小区的公告栏上，常常是你出一个问题，我来一个响应，大家的对话不是建立在一个沟通、理解、友好的平台上，而是用对抗或者是敌我的极端方式，在小区里散发传单，激发和加剧双方的矛盾，甚至大打出手，把大家园当成私家撒野公园，以至于闹得鸡犬不宁。不是把自己的楼盘名声搞臭，就是把关系搞僵，不是业委会炒物管，就是物管炒业委会，更尴尬的是，旧的矛盾未解，就急于招聘新物管，弄得旧的不走、新的进不来的混乱局面，使自己里外不是人，失去公信力。

从全国来看，业主对物业管理的内容了解几乎都比较片面，大多仅用价格来对物业管理企业进行比较，事实上各地物价部门每年都在调整价格，但反馈信息的途径却不是很畅通。按照物业管理有关法律规定，业委会的权利是很大的，业委会一旦成立就可以代表全体业主去炒一个物业公司，不需要做任何的工商登记，可以拥有公章。但这个公章也不需要去公安局备案，用这个公章它可以签合同，有了这么大的权利却又不承担责任是不公平的，作为业委会成员表面上看可以说是无利可图，没有工资，在没有利益的前提下，她怎么去做这个工作？责、权、利不明确，导致业委会做出行为时就会产生一种矛盾，产生物业管理纠纷。

加上个别业委会的管理意识过强，业委会不是从广大业主的角度上想问题，总是强调管理，而不讲求服务，这种错位的权利方式，必然导致矛盾的产生。

近年来，物业管理的交接难也成为行业的一个焦点，很多却是跟业委会的权力欲和私利欲过强有关。而造成这些现象的一大主要原因，还在于物业管理的相关法规所规定双方权力和义务的不均。如《物业管理条例》就是把物业管理公司放在一个强者的地位，把业委会放在弱者的地位，但现实中，物业物管公司往往是弱者，业委会是强者。由于业委会选择物管公司权力过大，市场运作又不规范，这就造成了很难理清的矛盾。特别是有的业委会成立以后并不能够代表大部分业主的意见，业主意见不统一，造成管理公司很难做，不知道听从哪一部分业主的意见。广州市恒和物业管理公司总经理刘峻就通过媒体质疑：业委会错误的决策造成的损失谁负责？他认为，目前市场上首先要明确业委会责任的问题。在行业内外，业委会的代表性都是一个比较有争议的问题，如业委会在做出决定的时候，如果损害了广大业主的利益的话，它该负上什么责任？现在没有任何的条例规定业委会的错误决定要承担什么责任。 来源：

面对因业主消费心理不成熟及物管知识贫乏而导致非理性维权，业内人士纷纷指出，政府要做好引导市场的工作，要对业委会多点指导和帮助，才能产生一个健康的小区。物业公司要明明白白收费，业主要明明白白交费。从全国来看，业主主动参与物业管理的意识仍然还是不够强，许多业委会也还是物业管理公司在牵头、组织，如果组织得好就相安无事，组织不好或稍有差错业主就会指责是黑箱操作，这仍然还是很矛盾。

三、缺乏监督的业委会成为不法者牟取私利的工具

由于业主委员会法律地位的缺失及体制设计的矛盾，缺乏监督的业委会已成为不法者牟取私利的工具，成为物业管理健康发展的一大祸根。为什么会有那么多的人热衷于当业委会成员呢？原来，业委会成员有掌控小区物管的生死大权，这样的大权在握，什么样的私利不能谋呢？不给我工资就炒掉你！免我物管费，我就让你干！吃喝玩乐挂维修基金费报销！私订协议损害业主利益……以下是发生在全国各地的几个比较典型的案例。

在许多地方业主委员会往往容易"难产"，而香江花园业主委员会却成了香饽饽，一个小区一下冒出了两个业主委员会。香江花园为什么一下子出现了两个业主委员会，并且相互间水火不相容呢？原因是该小区拥有巨额的副业收入。一份《香江花园物业管理委托合同》透露了其中的部分秘密。合同规定：香江花园的副业收入，在扣除成本后，剩余部分20％提留做维修基金，40％补充业主委员会办公经费，40％归物业管理公司。那么，到底有多少副业收入呢？熟悉内情的人士透露，每年香江花园包括管理用房出租、公共位置广告等收入就有30多万元，如果加上其他收入，还远远不止这个数。

"不给我钱，就带业主闹事！"本是为业主维权的业委会主任，却利用手中的权力来中饱私囊。前不久，涉嫌敲诈的原福田区天泽花园业主委员会主任黄某已被正式逮捕。据警方介绍，2002年，香港人黄某当选为天泽花园第一任业委会主任后，先后六七次带领业主上访维权，并以此为借口向开发商3次"借款"26万元。而业委会主任黄某的借条打得十分离谱。上面写道"我向发展商借钱，双方都必须保密，如有违约，违约方必须赔偿十万元，所借款项十年内不交利息。"另外黄某还以业委会的名义私自与管理处签协议的方式，将小区的架空层出租出去，然后个人牟取暴利。

番禺某小区成立业主委员会之后不久，业委会成员就开始向物管公司提出条件，该条件既不是为小区服务提出建设性意见，也不是为业主谋福利，而是为自己谋私利。几个业委会成员找到小区物业管理处，要求物业管理处给他们几个业委会成员每月发放1500元的工资，否则就会发动业主要求物管公司降价，要你物管公司走人。公开叫嚣：谁发我工资，我就聘谁！其它不管！

荔湾区某小区某业主在成为小区业委会主任之后，一开始就与物管公司讨价还价，先是要物管公司免去其在小区的五套房产的物业管理费，遭到物管公司的拒绝，恼羞成怒的业委会主任后来就放出风来，要代表小区业主，炒掉不良的物业管理公司，随后又是传单又是告业主书，说是小区的物业管理公司收费太高，要求降价－－在为自己谋不到福利的时候，开始为小区业主谋福利，又是要求清查物管公司的收支账本，又是找新的物管公司，双管齐下，不给我免费，哼，看看谁利害！

天河某小区的业委会成立之后，开始寻找新的物管公司，条件是新来的物业管理公必须带５０万元的资金给业委会作活动经费，才能让对方进驻小区从事物业管理。其理由是炒掉旧的物管公司需要人力、物力、财力和精力；让小区业主接收新的物管公司需要业委会做大量的思想工作；保证新的物管公司收费顺利需要业委会支持等等理由－－拿着小区的物业管理，用冠冕的理由进行背后的交易。

老城区一个规模不太大的小区业委会在筹备之时，常常与物管处一起商议相关事宜，每次开完会之后，必让物管处带到高档酒楼请吃请喝。业委会成立之后不久，业委会主任又对物管处提出要到香港考察，学习香港的物管经验，物管处自然不敢怠慢，专人陪游香港一圈。业委会主任见物管处"听自己的"，贪欲开始膨胀，又把眼光瞅准在小区的物业维修基金上。大年三十，该业委会主任叫来几位电工修理小区门前的电路，春节过后，该业委会主任带着业委会公章，要求物管处报销其电路的修理费５０００元。物管处有自己的电工在节前曾检修过，报销之事实难成立。物管处对业委会的作风日久生厌，一番争执，双方终于闹翻脸。业委会要炒掉物管公司，物管处要业委会报销近半年来，从物管处所花掉的十几万元的餐饮费、考察费。

业委会的违规操作，一般较为隐蔽，业主无法进行监督。但违规的操作，必然会引发一定的事件与纠纷。国家最近出台的《物业管理条例》中，对业委会的权限有所限制，一切重大决策须经业主大会制定，业主大会可修改业主公约和业主大会议事等职责，业主委员会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。可见，业主委员会的权力已被削弱，但许多的业界人士认为，该条款的实操性并不太大，主要问题是召开业主大会不容易，如果是一个规模达到1000户的或以上的住宅社区，召开业主大会，更是一个可求而不可遇的机会。因此，如何规范成立业委会、监督业委会，提高业委会及其委员的素质，已成为物业管理的一大问题。

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