物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

供配电设备维修保养规程

1．严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养；

2．主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划，报物管部经理审批；

3．督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录；

4．工作过程应严格遵守电气作业规程；

5．根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作；

6．各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户；

7．维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上；

8．高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4m以内，在室外不得接近故障点8m以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。

迁入／迁出手续及程序

一、迁入手续及程序

1．业主／用户应携带有关迁入通知到物业管理处办理有关迁入手续，并缴交应缴付的本小区物业管理处的费用，领取有关单元的钥匙。

2．业主／用户入住前如需进行内部装修，应详阅室内装修手册，并按有关程序及规定向管理处办理装修手续。

3．业主／用户入住时，要确保小区公共设施、设备不受损坏，管理处有权追讨所损坏的公共设施的赔偿。管理处要合理安排业主／用户搬运时间，保证道路畅通。

4．业主／用户入住时须向物业管理处提供该单元入住人员名单及具体联系方法，以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。

若上述人员名单或联络方法更改时，小区物业管理处应根据业主／用户提供的变更资料及时更改登记档案，避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而造成不必要的损失。

二、迁出手续及程序

1．业主／用户如需迁出小区，须提早半个月发出书面信函通知小区物业管理处，注明迁出日期，并按程序办理有关手续，否则物业管理处可拒绝单元内的家具、设备、设施搬出小区。

2．提出办理撤销租用设备、设施以及包括分租车位等服务合约(若有)的书面申请。

3．退还从物业管理处借取的一切财物(若有)。

4．缴清有关应缴付而未支付的账项(若有)，包括管理费、电费、电话费、停车费及其他租用设备、设施的服务费等。

5．迁出时，业主／用户应保证其委托的搬运公司／人员遵守小区物业管理处的指示，从指定路径迁出小区，并注意保护小区公共区域的设备、设施。如造成损坏，由该搬迁业主／用户负责。

业主、承包商加强工程签证管理的措施

摘   要：工程项目建设中，要使签证过程中业主及承包商双方的权益得到最大程度的保障，业主应从严守工程签证的签发原则、加强签证审核等方面加强管理；承包商则应从完善工程签证的管理制度、建立合同交底记录制度等方面加强管理。同时，业主和承包商应注意在工程签证管理中遵守并利用而非受制于签证主体、时效、形式及程序等限制条件。

1、工程签证的涵义及内容

施工过程中的工程签证，主要是指承包商就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证，通常包括如下情况：

1）由于业主原因，未按合同规定的时间和要求提供材料、场地、设备资料等造成承包商的停工、窝工等损失。

2）由于业主原因决定工程中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误等造成承包商的停工、窝工、返工而发生的倒运、人员和机具的调迁等损失。

3）在施工过程中发生的由业主造成的停水停电，造成工程不能顺利进行，且时间较长，承包商又无法安排停工而造成的经济损失。

4）在技措技改工程中，常遇到在施工过程中由于工作面过于狭小、作业超过一定高度，造成需要使用大型机具方可保证工程的顺利进行，承包商在发生时应及时将现场实际条件和施工方案通告业主，并在征得业主同意后实施，此时承包商应办理工程签证。

5）由于监理工作失误，造成窝工、返工等损失。在关键部位，承包商按程序通知监理检查，而由于监理工程师的某种原因未能按时到位，随后又要求进行剥离检查，若检查合格，监理单位应出具工程签证，费用由业主承担。

6）对于大检修工程、零星维修项目大都没有正规的施工图纸，往往在检修前由承包商提出一套检修方案，检修完毕后办理工程签证，然后依据工程签证办理工程结算。此时工程签证工作尤其重要，直接关系到检修结算工作的顺利进行。

工程签证工作是工程施工管理中很重要的一项内容，工程签证具有建筑施工合同同等的法律效力。因为它内容广泛，构成原因复杂，规律性较差，发生的时间长，难以确定其造价，而因工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例一般在10%左右，因此，重视和搞好这项工作是业主正确确定工程造价、控制投资的依据，加强工程签证的管理是业主的一项大事。

同时，由于建设工程项目投资大、工期长、涉及众多当事人，在建设过程中不可预见的因素多，存在着诸多风险，建筑承包商要在残酷的市场竞争中取得工程项目，并能扭转工程投标及签订合同时的被动地位而有所收益，是一件十分困难的事情。据有关统计表明，国际工程承包合同结算中，通过签证所获得的收益占整个工程造价的5%左右。可见，重视施工中的分阶段控制，加强施工过程中的签证管理工作、善于利用签证维护企业权益，是承包商扭转工程投标及签订合同时的被动地位，提高经济效益的一条重要途径。然而，建筑承包商在施工过程中往往不重视签证管理工作，常出现因签证主体资格及其职权、签证的程序以及签证的形式不符合，致使所做的签证无效而使企业的利益受到损失。

因此，要使业主和承包商的权益都得到最大程度的保障，双方必须合理进行规范化、标准化工程签证的管理。

2、业主加强工程签证管理的措施

2.1 严守工程签证的签发原则

1）严格现场经费签证。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由现场代表认真核实后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。例如：由于业主或别的非承包商的原因造成机械台班窝工，后者只负责租赁费或摊销费而不是机械台班费。

2）应在合同中约定的内容，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格，合同中未约定的，应由有关管理人员以补充协议的形式约定。现场施工代表不能以工程签证的形式取代。

3）应在施工组织设计中审批的内容，不能做签证处理。例如：临设的布局、挖土方式、钢筋搭接方式等，应在施工组织设计中严格审查，不能随便做工程签证处理。

4）工程签证单业主要随时留一份，以避免添加涂改等现象。并且要求承包商编号报审，避免重复签证。

5）材料价格的确认要注明采购价还是预算价以避免采购保管费重复计取。

2.2 加强工程签证审核

2.2.1坚持实地验收，控制工程量工程量的大小直接影响工程造价。由于内部审计的送审工程多半为企业内部的维修和更改工程，一般只有简易的施工图纸，很少有设计部门出具的可据以计算的正规图纸，有的甚至是以预算代决算，工程量分散、繁杂，很难从图纸和决算书上对工程量进行准确核定。因此，强调审计部门必须坚持实地验收，以取得第一手资料。据笔者的经验，工程量审计一般可占审减金额的50%以上，而且这部分的核减不存在模棱两可的情况（在定额套用上经常会出现分歧），极具客观性。由于到施工现场时间短、工作任务多，不可能就所有的工程子目进行核实，可采取以下两种办法：

1）以点带面。选择工程造价较高、便于实地测量的子目。不同的工程有着不同的侧重点，具体情况要具体分析。比如屋面防水工程，必须上屋面丈量实际面积，有女儿墙的要注意分别计列；了解使用的材料类型，是两毡三油还是PVC卷材防水等；是否有隔热板及其成新率（维修工程一般不需全部更换）。抓住这些要点往往能事半功倍。

2）以偏概全。对于一些对工程造价影响小、工程量繁杂的子目，比如：刷涂料、门窗油漆等在实地验收时可按主要工程、关键工序的实际比例进行考虑。

2.2.2 准确套用定额子目，核定单价有了工程量的数据基础，就需准确套用定额，核定造价。一般说来在定额套用上需要注意核算的有以下几种情况：

1）高套定额。就是把低价子目套用为高价子目，增加造价。比如人工挖土三类土套为四类土，低强度等级混凝土套高强度等级混凝土等等。

2）重复列项。有些定额子目具有相容性，即后一子目包含了前一子目的内容不得重复套用，要求了解和熟悉定额子目的组成及工序，特别注意子目的注解。

3）混套定额。目前，一些省市建筑行业93预算定额和97综合定额都在使用，其中综合定额适用于新建工程，而就内审而言，预算定额工程子目划分细致，工序详尽，可套用性较强。综合定额是预算定额相关子目的综合，因此要特别注意子目的重复套用，不得分割套取子目。

4）计算错误。由于部分施工队伍预算水平普遍较低，经常出现明显的计算错误，而造成工程造价不真实。工程审计人员对此也应引起重视。

5）高套间

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