物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

开发商物业管理措施不当业主被窃依法获赔偿

开发商的物业管理不当，致使业主财产被盗。近日，湖北省咸丰县人民法院高乐山法庭依法判令开发商赔偿业主财产损失4060元。

据介绍，去年8月，原告牛某与被告咸丰县富华购物广场工程项目经理部签订《商品房买卖合同》，购买商品房一套。今年元月，被告应咸丰县自来水公司的要求，为了方便安装自来水管和抄看水表，在牛某所购房屋与其邻居相邻的楼梯间墙上开了一个门洞，该门洞直通原告及其邻居的后阳台，被告开门洞后安装了简易铁门并用挂锁锁住。由于该门洞对原告及其邻居构成了安全隐患，原告及邻居要求被告整改并恢复原购买房屋时的设计，被告未应允。今年5月16日晚，小偷将被告安装的铁门挂锁扭开后，从该门洞进入原告的后阳台，将原告窗户的防盗网剪断后入室，将原告的电脑等财物盗走。原告报案后公安机关已立案侦查。

法庭审理认为，被告开门洞的行为与原告的被盗财产损失具有因果关系，应承担相应的责任。原告在整修住房时为其窗户安装了防盗网，尽到了普通住房户的安全防范义务，对其被盗财物损失无过错，不应承担责任。原告要求被告赔偿电脑损失的证据确凿，理由充分，应予支持，但要求被告赔偿手机及现金损失的证据不充分，不予支持。遂依法判决：被告咸丰县富华购物广场工程项目经理部赔偿原告牛某被盗电脑损失4060元，同时驳回了原告的其他诉讼请求。

物管人员更换频繁天津顺驰物业纷争雪上加霜

200多位业主收到“催欠”律师函位于天津市河西区的“顺驰名都”住宅小区是顺驰公司2000 年前后开发的项目，该小区内一批业主日前向本报反映和顺驰物业公司的诸多矛盾纠纷，记者日前在顺驰公司天津总部采访了业主与顺驰公司双方的代表。业主代表说，他们在与顺驰物业公司的矛盾还没解决的情况下，前几日，小区内的250多户业主又陆续收到了催交2003年、2004年供暖费的律师函，业主们认为顺驰没诚意解决问题却有意激化矛盾。顺驰公司方面则表示，他们始终尊重业主，愿意积极解决和业主的矛盾。

业主杨先生向记者说，他2000年入住该小区，一直如数支付物业费、采暖费，但后来发现房屋多处漏水、暖气温度不达标，而顺驰物业公司的维修极不到位，工作人员的承诺屡屡不兑现，人员走马灯式地更换，房屋拖了2年多也未修好，装修好的房子被维修弄得一塌糊涂。杨先生拒付了2003年、 2004年的暖气费，后来顺驰的一位经理在承认错误的前提下，杨支付了2005年的暖气费，顺驰同意免除杨2003年、2004年两年的供暖费用，并立有约定。但令杨先生气愤的是，23日，他居然收到了催交2003年、2004年两年暖气费的律师函。从发现房屋质量问题后，杨曾经向多方面反映，但问题至今未能解决。对于杨先生的问题，顺驰方面的客户经理周浩表示，律师函的事是因为公司工作环节上的衔接不当，向杨道歉，房屋质量问题，公司一定尽快积极修复。

2001年入住的业主李先生说，他家每逢雨季就漏水，也是修了几年都修不好，小区内类似情况有数百户，马上就到了5年保修期限，大家很是担心。另外，在房屋质量、供暖标准都未解决时，顺驰向200多户业主发出律师函，无异于激化矛盾。李还向记者反映，业主是和顺驰物业公司签定的供暖协议，大家是针对物业公司的“不作为”服务而拒绝支付暖气费的，而律师函上向业主们催费的却是另外一家“威畅公司”。目前，小区业主的不满情绪很大，李说如果记者到小区实地采访，一定会被反映问题的业主团团围住。业主徐先生称，小区内有制造污染的企业，业主李女士认为顺驰没有尽到制止私搭乱盖行为的义务，违章建筑影响了居民正常生活，业主郑女士对顺驰赔偿标准的不统一提出了质疑。

周浩说，关于业主们普遍担心的房屋5年保修期问题，公司承诺，今年修毕后可再经过一个雨季的观察，如还有问题，保修期再顺延一年，如没问题保修期结束。业主方面反驳说，5年都修不好的房子，只观察一年就认定问题终结，不能接受。周解释说，按照法律法规保修期不能是无限期的。

关于顺驰物业公司的人员更换频繁，造成问题解决和维修工作过于拖拉，周浩说，作为一家大型企业集团，不同子公司之间的人员调动在所难免，今后顺驰在调整人员时一定加强各工作环节的交接，做到责任分工及时衔接，并保证交接工作落到实处。

据业主的反映，该小区内的居民经济水平不低，入住前期很少有拒付费用的，后来因为问题太多且久拖不决，尤其是暖气不热，才有一批业主中断了支付暖气费，后来顺驰物业为了让大家继续付费，承诺免除一到两年的供暖费后，许多业主已经恢复了交费。还有一批业主要求顺驰的工作人员就免除旧费用、恢复付费问题留下字据，但他们说公司有规定，工作人员一律不得签字，现在顺驰以“欠费”问题向业主们发难，很让业主愤怒。对此方面的矛盾，顺驰的人员向记者表示，公司一定会具体情况具体分析，妥善处理好遗留问题，让业主们满意。

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