物业管理师

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物业管理企业如何对房屋进行维修管理

邹红虽然这十几年来一直在搬家，不断改善住房条件，但都是单位分配的福利住房。邹红发现。不管多么好的小区，多么好的房子，但只要住了二三年以上，肯定面目全非，真是"一年新二年旧三年破".最近，邹红在企业改革中，独挑大梁。担任了新成立的物业管理企业经理。邹红为了彻底改变房屋失修失养的老问题，决心在新接手管理的住宅小区中，实行科学完善的房屋维修管理机制。确保房屋在设计寿命期内始终保持完好，为居民创造一个舒适安全的居住环境。那么，邹红如何才能做到对房屋进行妥善的维修管理呢？

房屋的维修管理是物业管理中的基础性工作，其维修对象是房屋本身，其维修管理的目的是为了保障房屋的保值增值。房屋维修管理在过去又被称为房屋修缮管理，它是指物业管理企业的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房屋进行的修缮技术管理。具体内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好房屋的维修管理，不仅有利于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。

房屋维修管理的内容包括：房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期地对房屋进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，还可以延长房屋的使用寿命。

房屋维修施工管理。物业管理企业应根据所掌握的房屋完好情况，编制每年的维修计划并安排维修资金，审核维修方案。在施工过程中，应注意保证维修施工质量并降低成本，对于一些委托施工项目，物业管理企业应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。

房屋维修的行政管理。根据我国有关的法规规定，房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时，物业管理部门可采取排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。

空置房的物业管理费是否应由住户分担

马先生在一个物业内部认购时订了一套房，半年后，高高兴兴地和其他几十户业主第一批入住。但在交物业管理费时发现，收费标准比原来买房时口头问询的结果多了1元／平方米，物业管理公司的解释是，该幢楼宇还有一部分单元没有卖出去，那部分单元应分摊的物业管理费就要暂时由已入住的业主来承担了。即已入住的这部分业主是楼宇内公共部位公共设施的完全使用者。待到物业都卖出去了。再重新分摊到每户业主身上。马先生和其他几十户业主对此解释不能接受，认为部分单元没有卖出去，不应由买房人来承担损失，自己只能承担原来按建筑面积分摊的公共面积。那么，像这种空置物业的物业管理费到底应由谁承担呢？

现在住宅小区的规模越来越大，在商品房销售中，经常会出现一方面一部分业主已开始陆续入住了。另一方面开发商的房子还没有完全卖完，存在着一部分空置房，物业管理企业在进行费用测算时，会按全体住户或所有面积来计算，但那部分空置房的费用却没有人来交纳。所以，物业管理企业经常会让已入住的业主来分担这部分未出售物业的管理费用。那么，这种处理办法合理吗？业主有义务来承担这部分空置房的物业费用吗？

物业管理费是向产权人、使用人收取的公共性服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施公共部位的维修保养和保安、绿化等费用。公共性服务费应按各独立的物业管理区域核算，在区域范围内按建筑面积或按户由产权人分摊。空置房还没有卖出去，产权应属于开发商，因此，空置房的物业管理费理应由开发商来承担，不应该由住户分担。从行业惯例来看，空置房的物业管理费一般也都是开发商交纳。因此，马先生的做法是正确的，他和其他住户有权拒交这些多余的物业管理费，物业管理企业也不应该把这些费用摊到业主头上，而应向开发商收取。开发商对于未出售的空置房有义不容辞的交费义务。

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